광주지방법원 2025타경3652. 전남 나주시 반남면 신촌리의 단독주택과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정가 211,021,600원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,631,000원입니다. 등기상 소유자는 나윤이고, 말소기준권리는 2018.11.28. 설정된 마한농업협동조합 채권최고액 100,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 오투저축은행과 제이티저축은행의 가압류가 설정됐고, 마한농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

권리분석보다 더 많이 확인해야 할 부분은 물건 구성과 환금성입니다. 매각물건명세서에는 목록2·3·4·5가 일괄매각되고, 일부 토지 위 수목과 건물의 태양광발전설비는 매각에 포함되는 반면 목록4 지상의 컨테이너 창고는 매각에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 건물은 단독주택뿐 아니라 창고와 저온저장고로 이용 중이라 일반 주거용 주택 한 채와 같은 방식으로 가격을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸

임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 제시되어 있습니다. 말소기준은 2018.11.28. 마한농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 오투저축은행 가압류, 제이티저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’는 별개

현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 75,631,000원으로 감정가의 36% 수준입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 60,504,800원, 6회 유찰 시는 48,403,840원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,631,000원 가정)

채권 합계 221,057,516원 중 현재 회차 예상 배당액은 73,869,642원이며, 미배당 부족액은 147,187,874원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

신청채권자의 청구액은 52,563,678원입니다. 시나리오상 현재 회차와 5회 유찰 시에는 신청채권자 청구가 충족되는 것으로 표시되지만, 6회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 제시되어 있습니다.

④ 매각 범위 — 포함·제외 물건을 먼저 구분

• 일괄매각. 목록2, 3, 4, 5가 함께 매각됩니다.
• 수목. 목록2, 3, 4 지상에 소재한 수목은 매각에 포함됩니다.
• 컨테이너. 목록4 지상의 컨테이너 창고는 매각에서 제외됩니다.
• 태양광발전설비. 목록5 건물의 제시외 태양광발전설비는 매각에 포함됩니다.
• 창고 지붕 현황. 목록5 부속건물 창고는 공부상 벽돌조 스레트지붕 단층 창고 15.12㎡이나, 현황은 벽돌조 판넬지붕 단층 창고 15.12㎡입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 국립나주박물관 북동측 인근 및 남서측 근거리에 위치하며, 전·답·임야·단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 단독주택, 창고, 저온저장고로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 태양광발전설비, 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제공된 토지 정보는 계획관리지역, 자연취락지구이며 지목은 대, 면적은 271.0㎡, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 지역·지구. 개발촉진지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 계획관리지역, 자연취락지구가 포함되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 목록2·3·4·5의 각 토지·건물 위치와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 제외물 확인. 목록4 지상 컨테이너 창고는 매각 제외이므로 소유관계와 향후 처리 문제를 확인해야 합니다.
• 태양광설비 확인. 매각 포함으로 기재된 태양광발전설비의 실제 상태와 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 파산선고 등기 확인. 2025.05.29. 등기된 파산선고의 최신 상태와 매각절차상 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 조사. 감정가 대비 36%라는 할인율만 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 실제 처분 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”

이 사건의 가장 큰 장점은 임차인 인수 문제가 없고 배당표상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준인 마한농업협동조합 근저당 이후의 가압류도 매각으로 소멸합니다. 반면 물건 자체는 일반 아파트처럼 단순하지 않습니다. 단독주택과 토지뿐 아니라 창고·저온저장고, 수목, 태양광발전설비가 묶여 있고 컨테이너 창고는 제외됩니다.

감정가 211,021,600원에서 네 번 유찰되어 75,631,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 비교 실거래 자료가 없는 상태에서는 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체도 환금성과 수요를 점검해야 할 신호입니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 현장·시세 확인이 필수. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 일괄매각 자산의 실제 가치와 다시 팔 수 있는 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.