서울남부지방법원 2024타경148557. 양천구 신월동 엘리시안 제2층 201호로, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2019.04.05. 주식회사성원스톤의 가압류 30,715,616원입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞서 전입하고 확정일자를 받은 박은지의 임차보증금 170,000,000원이 권리분석의 중심입니다.
현재 최저가는 123,392,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 일반적인 대항력 임차인 물건이라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되어, 낮아진 최저가만큼 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건의 일반 배당계산도 박은지에게 120,864,512원만 배당되고 49,135,488원이 남습니다.
그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 매각허가와 말소 과정에서 그대로 이행되는 한, 박은지 관련 매수인 실질 인수액은 0원*이며 실질취득액도 낙찰가와 동일한 123,392,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 오목로 39-4, 제2층 제201호 (신월동, 엘리시안) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 27.9㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 14세대 · 2018.12.21. |
| 공유자 | 노수경 10분의 2 · 노수빈 10분의 2 · 노수인 10분의 2 · 노태섭 10분의 3 · 최현미 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 123,392,000원 (9회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준 이후 설정된 국세·지방세·차량 관련 압류와 박은지·주택도시보증공사의 가압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있다면 배당 순위와 박은지의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 이는 일반 배당상 미배당액을 늘릴 수 있으므로, 특별매각조건의 청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인·점유자 2명
| 성명 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은지 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.12.31. | 170,000,000원 확정일자 2018.12.26. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 일반 배당상 49,135,488원 미배당 |
| 박지수 점유 부분 미상 | 2021.11.04. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 조사상 없음 명도·점유관계 확인 필요 |
박지수는 2021.11.04. 전입하여 2019.04.05. 말소기준권리보다 늦으므로 조사된 전입일을 기준으로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상이며, 특별매각조건은 박은지 관련 청구권 포기·임차권등기 말소에 관한 것입니다. 따라서 박지수의 점유관계와 명도 문제까지 해소해 주는 조건으로 확대해서 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
박은지의 일반 배당상 미배당액을 단순 합산하면 낙찰가만으로 가격을 판단할 수 없습니다. 그러나 특별매각조건 적용 시 박은지 관련 실질 인수가 0원이므로, 이 사건의 비교 기준은 최저가와 같은 실질취득액 123,392,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 28.42㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 27.96㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2024.01 | 27.9㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 2 | 175,010,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 253,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 234,002,500원 |
가격 판단에서 우선할 지표는 최근 12개월 거래 3건의 평균 253,666,666원과 최신 거래 255,000,000원입니다. 실질취득액 123,392,000원은 최근 12개월 평균의 48.6%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 44.9% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세는 아닙니다.
다만 실거래 표본이 4건으로 적고, 최신 거래월도 2024.09.입니다. 여기에 14세대 소규모 다세대주택이라는 특성, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 9.0회와 매각률 0.0%가 겹칩니다. 숫자상 가격 간격은 크지만, 이를 곧바로 높은 환금성이나 즉시 매도 가능한 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.0% 추정) | - | 2,527,488원 |
| 1. 임차인 박은지 보증금 | 170,000,000원 | 120,864,512원 |
| 2. 가압류 · 주식회사성원스톤 | 30,715,616원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박은지 | 4,281,560원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 530,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 박은지의 보증금 미배당액은 49,135,488원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우 박은지 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 지상 5층 철근콘크리트구조 건물 내 제2층 제201호입니다.
- 입지. 강서초등학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 북서측에 지하철 5호선 신정역, 남서측에 지하철 2호선 신정네거리역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6m 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 2필지 일단의 세로장방형 다세대주택·근린생활시설 부지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·공항소음대책 관련 제3종 구역·원추표면구역·진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기는 없습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대주택이고 실거래 표본이 4건에 그칩니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%로 가격 할인과 별개로 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체·대상 금액·임차권등기 말소 의무와 말소 시점을 매각물건명세서 및 확약서에서 대조하세요.
- 박은지 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·확정일자, 임차권등기명령, 주택도시보증공사의 권리관계를 함께 확인하세요.
- 박지수 점유. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있는지 확인하세요. 실제 배당액과 박은지의 일반 계산상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 이 사건은 특별조건 적용 후 실질취득액 123,392,000원을 최근 12개월 평균 253,666,666원 및 최신 거래 255,000,000원과 비교해야 합니다.
- 환금성. 9회 유찰과 14세대 규모를 반영해 예상 매도기간과 매도 할인폭을 보수적으로 잡으세요.
- 현장 확인. 내부 상태, 누수·결로, 공용부분 관리 상태, 체납 관리비, 승강기와 주차 여건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 서류와 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값”의 전제조건을 사는 경매
이 물건은 감정가 241,000,000원에서 9회 유찰되어 최저가 123,392,000원까지 내려왔습니다. 특별매각조건이 정확히 이행된다면 박은지 관련 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균의 48.6%입니다. 숫자상 가격 간격은 분명합니다.
하지만 이 가격은 단순한 무권리·무점유 물건의 할인 가격이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인, 일반 배당상 49,135,488원의 미배당액, 청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 특별매각조건, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자, 세금 압류, 9회 유찰과 낮은 환금성이 함께 들어 있습니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리조건은 원문 확인 전까지 보류입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라, 특별매각조건이 박은지의 미배당 보증금을 실제로 완전히 차단하는지와 박지수의 점유를 얼마의 비용과 기간으로 정리할 수 있는지입니다.
