서울남부지방법원 2024타경148557. 양천구 신월동 ‘엘리시안’ 제2층 제202호, 전용 28.71㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 노수경·노수빈·노수인·최현미의 공유 형태입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 246,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가가 125,952,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 가장 먼저 봐야 할 것은 2020.09.18. 주식회사아벨통상의 가압류가 말소기준이고, 그보다 앞선 2020.07.24. 조은채의 전입·점유가 존재한다는 점입니다.
조은채의 임대차계약일과 확정일자는 2020.07.09., 전입·점유 개시는 2020.07.24.로 모두 말소기준 2020.09.18.보다 빠릅니다. 보증금은 250,000,000원이고, 2022.08.30. 임차권등기도 마쳤습니다. 일반적인 계산만 적용하면 현재 최저가에서 배당 후 남는 126,611,328원이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148557 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 오목로 39-4, 제2층 제202호 (신월동, 엘리시안) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.71㎡ · 지상 5층 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 노수경 · 노수빈 · 노수인 · 최현미 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 125,952,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건축물 이용상태 | 집합건축물대장상 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2020.09.18. 주식회사아벨통상 가압류 53,715,525원입니다. 이후 김기문의 가처분, 주택도시보증공사 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 조은채의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 현재 최저가 125,952,000원에서 집행비용 2,563,328원을 제외한 123,388,672원이 조은채에게 배당되는 계산이고, 보증금 250,000,000원 중 126,611,328원이 남습니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인 위험이지만, 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 실질 승계액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은채 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.24 / 2020.07.09 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 박지수 점유 부분 미상 | 2021.11.04 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 조은채의 일반 배당계산상 미배당액은 126,611,328원이지만, 특별매각조건상 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 박지수는 전입신고가 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 반영 후에는 최저가가 최근 거래의 절반 수준
엘리시안은 총 14세대, 사용승인일 2018.12.21.이며 전용 28.71㎡가 비교 대상입니다. 확인된 거래는 4건이고, 최근 12개월 표본 3건 평균은 253,666,666원, 최신 거래는 2024.09. 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 28.42㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 27.96㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2024.01 | 27.90㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 2 | 175,010,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 253,666,666원 |
현재 최저매각가이자 특별조건 반영 실질취득액인 125,952,000원은 최근 12개월 평균 253,666,666원의 49.7%입니다. 최신 거래 255,000,000원과 비교해도 크게 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 44.9% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 제공된 거래 지표에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,563,328원 |
| 1. 임차인 조은채 보증금 | 250,000,000원 | 123,388,672원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아벨통상 | 53,715,525원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 885,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조은채의 부족분은 126,611,328원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 이 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 실제 배당은 집행비용과 조세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 없이는 총액이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 125,952,000원 | 126,611,328원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 100,761,600원 | 151,449,062원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 80,609,280원 | 171,241,687원 | 0원 |
표에서 보듯 특별조건을 무시하면 낙찰가가 내려가는 만큼 조은채의 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차뿐 아니라 10회·11회 유찰 시나리오에서도 같은 구조입니다. 이번 물건의 가격 메리트가 실제로 작동하려면 특별매각조건의 포기·말소가 전제돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서초등학교 동측 인근. 다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측에 지하철 5호선 신정역, 남서측에 지하철 2호선 신정네거리역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 평탄지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남서측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,991,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 진입표면구역, 원추표면구역, 제3종 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 14세대 규모이고 확인된 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%로 반복 유찰 이력을 가격 판단과 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 조은채 권리 재확인. 임대차계약일·확정일자 2020.07.09., 전입·점유 2020.07.24., 보증금 250,000,000원, 임차권등기 2022.08.30.을 원본과 대조해야 합니다.
- 박지수 점유 확인. 전입일은 2021.11.04.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 최근12개월 평균 대비 가격은 49.7% 수준이지만, 실제 사건이 9회 유찰된 이유를 현장·점유·매각조건에서 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 등기상 노수경·노수빈·노수인·최현미의 공유관계와 매각 대상 범위를 매각물건명세서·등기부 원문으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰의 싸구려”가 아니라 “특별조건이 가격을 살리는 사건”
이 물건은 대항력 임차인 조은채의 보증금이 250,000,000원이라 원칙적인 권리계산만 보면 현재 최저가 125,952,000원에서 126,611,328원의 미배당액이 생깁니다. 그래서 특별조건이 없다면 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
하지만 이번 매각은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 결론이 바뀝니다. 해당 조건을 반영한 실질 인수는 0원, 실질취득은 125,952,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 253,666,666원의 49.7%입니다. 가격 지표만 보면 충분히 낮지만, 14세대 규모와 9회 유찰, 경매 통계상 낙찰률 0.0%는 별도의 경고 신호입니다. 특별조건은 긍정적, 가격도 낮음. 다만 반복 유찰 원인과 조건 이행을 확인해야 하는 사건입니다.
