부산지방법원 2024타경5036. 부산 강서구 명지동 더프라임 6층 606호의 근린시설입니다. 감정가 201,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,260,000원입니다. 등기상 기준이 되는 권리는 2018.07.04 설정된 금정농업협동조합의 채권최고액 303,600,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 직접 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순히 “감정가의 24%”라는 숫자가 아닙니다. 감정평가 내용상 606호는 내부시설을 거의 모두 철거한 공실이며 일부 벽체 등 잔재가 남아 있습니다. 게다가 임차 관련 기재 중 주식회사 한국미래에너지 조정민 건은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 기재된 조정민 및 점포 건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5036 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 8, 6층606호 (명지동,더프라임) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 내부시설을 거의 모두 철거한 공실 · 일부 벽체 등 잔재 |
| 소유자 | 정연종 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 48,260,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 258,741,854원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2018.07.04 금정농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 303,600,000원이고 공동담보로 더프라임 607호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.12.17 금정농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 2024.07.02 등기된 주식회사한국미래에너지의 전세권 45,000,000원 역시 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2025.08.08에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 — 확인된 무대항력 1건, 미상 기재 2건
| 점유·임차 기재 | 부분 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한국미래에너지 조정민 | 606-608호 | 45,000,000원 | 2020.09.01 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조정민 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 한국미래에너지 조정민 건은 전입일이 2020.09.01로, 말소기준일 2018.07.04보다 늦어 대항력이 없습니다. 전세권도 2024.07.02 등기돼 후순위입니다. 반면 매각물건명세서에 별도로 표시된 조정민과 점포 건은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 둘을 단순히 “대항력 없음”으로 처리하면 안 되고, 대항력 가능·미상 상태로 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,268,680원 |
| 2. 근저당 · 금정농업협동조합 | 303,600,000원 | 46,991,320원 |
| 3. 전세권 · 주식회사한국미래에너지 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 348,600,000원 가운데 46,991,320원이 배당되고, 미배당은 301,608,680원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 48,260,000원 | 46,991,320원 | 301,608,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,782,000원 | 32,773,924원 | 315,826,076원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 23,647,400원 | 22,821,747원 | 325,778,253원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 24% 수준까지 내려왔고, 추가 유찰 시 33,782,000원, 23,647,400원으로 더 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 자료에는 동일 물건의 최근 실거래나 임대수익 자료가 없어, 낮아진 최저가 자체를 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설이고 내부가 철거된 상태라는 점을 감안하면 가격 판단은 원상복구·인테리어 비용과 실제 임대 가능 조건을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 남측 인근, 명지신도시 개발지역으로 대형아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 소화전·화재경보기, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 10m 도로와 접하며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,236.2㎡, 공시지가 3,532,000원/㎡, 평지·정방형의 상업용 토지입니다.
- 건물상태. 606호는 내부시설을 거의 모두 철거한 공실이며 일부 벽체 등 잔재가 남아 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 조정민 및 점포 관련 기재는 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능 여부를 전입세대·사업자등록 및 원본 명세서로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 내부시설이 거의 모두 철거돼 있으므로 현장 상태와 복구·인테리어 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 전세권 구분. 주식회사한국미래에너지의 45,000,000원 전세권은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하고, 현황조사상 전입도 기준일 이후입니다.
- 시세 단정 금지. 감정가 대비 24%까지 낮아졌지만 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
- 근린시설 환금성. 주거용 아파트와 달리 실제 영업·임대수요, 공실기간, 시설비용을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 외 우선항목. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다는 숫자보다, 왜 떨어졌는지를 확인해야 한다”
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 48,260,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리가 소멸하고 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 그러나 4회 유찰된 근린시설이고, 내부시설이 거의 철거된 공실이며, 매각물건명세서에는 보증금·전입일이 확인되지 않는 점유 관련 기재가 남아 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 48,260,000원이 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 미상 점유 확인과 실제 사용·복구 가능성 검증이 먼저입니다.
