부산지방법원 2024타경5036. 부산 강서구 명지동 ‘더프라임’ 6층 606호 근린시설입니다. 정연종이 2016년 12월 27일 매매를 원인으로 2018년 7월 4일 소유권을 취득했고, 같은 날 금정농업협동조합이 채권최고액 303,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024년 설정된 주식회사한국미래에너지의 전세권과 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 순서만 보면 비교적 명료하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 ‘주식회사 한국미래에너지 조정민’이 606호부터 608호까지를 점유한 것으로 기재되고, 별도로 조정민과 ‘점포’라는 명칭의 점유 기재도 확인됩니다. 이 가운데 두 건은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 606호 내부시설은 거의 모두 철거되어 공실이고 일부 벽체 등 잔재가 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 전세권은 소멸

말소기준은 2018년 7월 4일 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 8월 8일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 최초 설정일의 순위가 유지됩니다. 2024년 7월 2일 등기된 주식회사한국미래에너지의 전세권 45,000,000원은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 해당 전세권은 606호·607호·608호에 걸친 공동전세이며, 말소기준 근저당도 607호를 공동담보로 포함합니다.

② 임차·점유 현황 — 미상 기재 2건 확인 필요

임차·점유 기재는 총 3건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 동일 보증금을 보증기관 신고와 중복 합산할 사안도 없습니다. 다만 실제 점유주체와 각 기재 사이의 관계는 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

주식회사 한국미래에너지 조정민의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 조정민과 ‘점포’ 기재는 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 판단은 보류

감정가는 201,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 68,943,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.

더욱이 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 내부시설이 거의 철거된 공실입니다. 정상적인 임대나 사용을 위해 필요한 내부 공사 범위와 비용, 관리비·세금, 상가 공실률과 임대수요를 별도로 확인해야 실제 취득원가를 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정)

채권총액 348,600,000원 중 67,302,026원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 281,297,974원입니다. 후순위 전세권은 배당을 받지 못하지만 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 가능·미상 점유 2건은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산지방법원 서부지원 남측 인근이며, 명지신도시 개발지역으로 대형 아파트단지, 업무시설과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 606호는 내부시설을 거의 모두 철거한 공실이며 일부 벽체 등 잔재가 남아 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로 급·배수, 위생, 소화전, 화재경보기와 승강기 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 평탄한 정방형 토지입니다. 서측과 북측으로 각각 약 20m, 약 10m 도로에 접합니다.
• 규제. 경제자유구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역· 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린시설이고 3회 유찰됐으며 내부가 철거된 상태입니다. 실거래 비교자료가 없어 임대수요와 재매각 가능성을 현장 조사로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 2건 확인. 조정민과 ‘점포’ 기재의 전입일·보증금·점유 여부를 매각물건명세서, 현황조사 원본과 현장에서 대조하세요.
• 606-608호 관계 확인. 현황조사상 점유부분과 전세권 범위가 606호부터 608호까지 연결돼 있으므로 호실별 출입구·경계·점유주체를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 607호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 각 호실의 경매 진행 여부와 배당 관계를 원본으로 확인하세요.
• 철거 상태 점검. 내부시설이 거의 모두 철거되고 벽체 잔재가 남아 있으므로 현장 상태와 사용 목적에 맞는 복구 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 근린시설의 최근 매매·임대 거래와 공실 현황을 별도로 조사하세요.
• 미납 비용 확인. 관리비, 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저”

이 물건은 말소기준 근저당 이후의 전세권이 소멸하고 예상배당상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 명확합니다. 그러나 조정민과 ‘점포’로 기재된 두 점유 건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 여기에 606호부터 608호까지 이어진 점유와 공동전세 관계, 내부시설이 철거된 공실 상태가 겹칩니다.

현재 최저가는 68,943,000원으로 감정가의 34.3%이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유관계·복구비용·시장가격을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다. 최저가가 낮다는 사실보다 미상 점유 2건과 철거 상태를 먼저 해결해야 합니다.