69,972,000원
부산지방법원 2024타경5036. 부산 강서구 명지동 더프라임 6층 607호 근린시설입니다. 감정가 204,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,972,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 겉으로 보이는 할인 폭은 크지만 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 점유관계와 내부 복구 상태입니다.
등기상 말소기준은 2018.07.04. 금정농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 303,600,000원으로 감정가보다 크고, 2024.07.02. 등기된 주식회사한국미래에너지의 전세권 45,000,000원은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 명세서에 별도로 적힌 조정민과 점포는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 8, 제6층 제607호 (명지동, 더프라임) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 · 내부시설을 모두 철거한 공실 |
| 소유자 | 정연종 (2016.12.27. 매매 원인, 2018.07.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 69,972,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금정농업협동조합 / 258,741,854원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.04. 금정농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 303,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권은 소멸
말소기준은 2018.07.04. 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.08.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전 기재됐지만, 말소기준이 되는 기존 근저당권의 순위는 그대로입니다. 이후 설정된 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 기재 3건, 확정 가능한 것은 1건
| 점유·임차 기재 | 사용 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한국미래에너지 조정민 | 606~608호 | 2020.09.01 | 45,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조정민 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사에 기재된 주식회사 한국미래에너지 조정민의 전입신고일은 2020.09.01.로, 말소기준권리인 2018.07.04. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 기재만 놓고 보면 대항력은 없고 낙찰자 승계도 없습니다. 반면 매각물건명세서에 별도로 적힌 조정민과 점포는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 비교는 불가
현재 최저가는 69,972,000원으로 감정가 204,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 48,980,400원, 5회 유찰 시 34,286,280원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 낼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,496원 | - |
| 1. 근저당권 · 금정농업협동조합 | 303,600,000원 | 68,312,504원 | 235,287,496원 |
| 2. 전세권 · 주식회사한국미래에너지 | 45,000,000원 | 0원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 미배당 합계 | 348,600,000원 | 68,312,504원 | 280,287,496원 |
배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금 미상 기재 2건의 실제 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 남측 인근 명지신도시 개발지역으로, 대형 아파트단지와 업무시설, 근린생활시설이 형성돼 있으며 주위 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로, 급·배수 및 위생설비, 소화전·화재경보기와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m 도로와 북측 약 10m 도로에 접한 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역· 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 더프라임 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,236.2㎡, 공시지가는 3,532,000원/㎡입니다.
- 위반·차이. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트보다 개별 호실의 업종 적합성·공실 기간·관리비·내부시설 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 본건은 내부시설이 철거돼 즉시 사용이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대·사업자등록 확인. 조정민과 점포 기재의 전입일·보증금·점유 시작일을 확인해 대항력과 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 현황조사에는 주식회사 한국미래에너지 조정민이, 매각물건명세서에는 조정민과 점포가 별도로 기재돼 있어 각 기재의 동일성·중복 여부를 확인해야 합니다.
- 공동전세 확인. 45,000,000원 전세권이 606호·607호·608호에 공동 설정돼 있으므로 전세권설정계약과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 공동담보에 606호가 포함돼 있으므로 공동담보목록과 다른 호실의 매각·배당 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 내부 복구 견적. 607호 내부시설이 모두 철거된 공실이므로 현장 실측 후 전기·급배수·천장·벽체· 바닥 등 복구 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 근린시설로서 희망 업종의 건축물 용도, 관리규약, 소방·주차·간판 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가라 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실률과 복구비를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 204,000,000원에서 69,972,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 전세권은 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 대항력 판정이 불가능한 별도 점유 기재 2건과 내부시설 전면 철거 상태가 남아 있습니다.
시세 비교자료도 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “34.3%라서 싸다”가 아니라, 미상 점유를 해소하고 복구비와 적정 시세를 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있다입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 현황상 불확실성이 커, 원본 서류와 현장 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
