부산지방법원 2024타경109556. 부산 사하구 하단동 503-12 대호맨션 상가동 2층 201호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으며, 등기문서는 집합건물 등기입니다. 소유자는 주식회사대호주택이고, 1985년 소유권보존 이후 현재까지 단독소유로 기재되어 있습니다.
권리의 중심은 2001.12.26. 설정된 황정남의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 뒤에 붙은 국 압류, 부산광역시사하구 압류, 황정남·정치수의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당계산상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109556 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 503-12 대호맨션 상가동 2층 201호 |
| 사건 용도 / 등기 | 대지 · 집합건물 등기 · 분석 대상 면적 94.5㎡ |
| 소유자 | 주식회사대호주택 (1985.08.13. 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황정남 / 4,753,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 조사 내역 없음. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2001년 황정남 근저당권 이후 설정된 국 압류와 부산광역시사하구 압류, 2024년의 강제경매개시결정 2건은 매각으로 소멸합니다. 2010년 부산광역시사하구 압류와 2020년 황정남의 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 실거래 비교 — 가격 차이는 크지만 표본 신뢰도는 낮다
확인된 실거래는 6건이며 전체 평균은 169,666,666원입니다. 다만 2021년 거래가 5건 포함되어 있어 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04.의 149,000,000원 1건이고, 최근 가격은 이전 거래보다 14.3% 낮은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.48㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2021.11 | 84.48㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.11 | 81.24㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 81.24㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2021.10 | 81.24㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 81.24㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 169,666,666원 |
현재 최저가 63,700,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 149,000,000원의 42.8%입니다. 수치만 보면 가격 차이가 크지만, 분석 대상 면적 94.5㎡와 거래 표본 81.24㎡·84.48㎡가 일치하지 않습니다. 더구나 사건 용도는 대지이고 주소는 상가동 201호이므로, 위 거래를 이 물건의 직접 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 근저당권 · 황정남 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 황정남 | 4,753,730원 | 2,153,400원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 정치수 | 4,753,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 69,507,460원 중 예상 배당액은 62,153,400원이며, 미배당액은 7,354,060원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되었습니다. 국·부산광역시사하구 압류의 실제 세액과 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 63,700,000원 | 7,354,060원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 44,590,000원 | 26,120,080원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 31,212,999원 | 39,256,295원 |
유찰이 이어지더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액만 증가하고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 발생하지 않습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 1,229.8㎡입니다. 평지의 가로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이고 공시지가는 1,772,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 정비구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·지구단위계획구역에 포함되고 비행안전구역과 중로2류에 저촉됩니다.
- 건물 이력. 확인된 단지는 19세대이며 사용승인일은 1985.08.02.입니다.
- 거래 표본. 확인된 실거래는 6건이나 분석 대상 면적과 일치하지 않고 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 매각률 0.0%이며 확인된 최근 낙찰 실적이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 사건 용도, 집합건물 등기, 상가동 201호 주소를 매각목록 원본과 대조해 토지·전유부분·대지권 범위를 확인하세요.
- 실사용 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 현황 점유자와 실제 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 81.24㎡·84.48㎡ 거래를 94.5㎡ 대상의 직접 시세로 적용하지 말고 동일한 권리형태와 이용상태의 거래를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -14.3%이므로 과거 평균 169,666,666원보다 최신 거래 149,000,000원을 우선 참고하세요.
- 세금 배당 확인. 국과 부산광역시사하구의 압류가 있으므로 세액·법정기일·배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 집합건물 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 상품성 검증은 필수”
이 물건의 등기상 권리구조는 단순합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 63,700,000원까지 낮아진 점도 눈에 띕니다.
하지만 현재 최저가가 최신 거래 149,000,000원의 42.8%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 거래는 1건이고 면적이 일치하지 않으며 최근 가격 추세도 -14.3%입니다. 사건 용도와 등기·주소의 매각 범위도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 환금성은 조건부입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 무엇을 낙찰받는지, 그리고 동일한 상품이 실제 얼마에 거래되는지를 정확히 확인하는 데 있습니다.