부산지방법원 2024타경109556. 부산 사하구 하단동 503-12 대호맨션 상가동 2층 202호입니다. 현재 최저매각가는 감정가 119,000,000원의 49%인 58,310,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 표면적인 할인율만 보면 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰대금 외에 반드시 더해야 할 권리가 있습니다. 1990년 설정된 박금선의 전세권 5,000,000원이 2001년 황정남 근저당권보다 앞서며, 매각물건명세서가 이 전세권을 매수인 인수권리로 명시합니다.
전세권의 범위는 학원용 건물 전부이고, 존속기간과 반환기는 변경등기에 따라 1992.02.08.까지로 적혀 있습니다. 다만 등기 자체가 말소되지 않았고 이번 매각에서도 인수가 명시됐으므로, 입찰가 계산에서는 존속기간 경과만을 이유로 제외해서는 안 됩니다. 여기에 실명·전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 주거 사용 점유관계가 남아 있어, 실질취득 63,310,000원은 확인된 권리만 반영한 하한선으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109556 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 503-12 대호맨션 상가동 2층 202호 |
| 물건종류 / 표시 | 집합건물 · 용도 대지 · 대호맨션 상가동 |
| 소유자 | 주식회사대호주택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 확인 인수액 | 전세권 5,000,000원 · 실질취득 63,310,000원 이상 |
| 청구금액 | 4,753,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 시세 비교면적 | 86.58㎡ · 면적 매칭 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준권리는 2001.12.26. 접수된 황정남의 근저당권 60,000,000원입니다. 그 이후 등기된 황정남·정치수의 2024.09.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2010년 부산광역시 사하구 압류와 2020년 황정남 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 낙찰자가 확인해야 할 권리의 중심은 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 앞선 전세권입니다.
② 점유·임차인 판정 — 대항력 가능·미상
| 구분 | 사용관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 점유자 미상 | 주거 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
확인된 실명 임차인은 없습니다. 다만 주거 사용으로 기재된 점유관계 1건은 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 박금선의 등기상 전세권 5,000,000원과 별개의 점유자가 존재하고 그 점유자가 말소기준일보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 확인되면 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계
같은 지번의 거래자료는 총 6건입니다. 최근 거래는 2026.04. 면적 84.48㎡, 5층, 149,000,000원이며 최근 12개월 평균도 1건 기준 149,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 39.1%, 전세권을 더한 확인 실질취득은 최근 평균의 42.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.48㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2021.11 | 84.48㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.11 | 81.24㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 81.24㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2021.10 | 81.24㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 81.24㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 149,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 169,666,666원 |
전체 평균 169,666,666원에는 2021년의 151,000,000원~190,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 149,000,000원이고, 최근 가격 추세는 과거 표본 대비 -14.3%입니다. 따라서 전체 평균만으로 할인폭을 부풀려 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 전세권 · 박금선 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 전세권 변경등기 | - | 0원 |
| 3. 근저당권 · 황정남 | 60,000,000원 | 51,860,420원 |
| 4. 경매개시결정 · 황정남 | 4,753,730원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 정치수 | 4,753,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 74,507,460원 중 예상배당은 56,860,420원이고 미배당은 17,647,040원입니다. 위 배당 시뮬레이션에는 전세금 5,000,000원이 배당 항목으로 포함돼 있지만, 매각물건명세서는 해당 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 입찰 자금계획에서는 전세금 5,000,000원을 낙찰대금 외 부담으로 별도 반영하는 보수적 계산이 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 토지. 전체 토지면적 1,229.8㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,772,000원입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 포함되고 제2종일반주거지역에 접합니다. 지구단위계획구역과 정비구역에 포함됩니다.
- 추가 규제. 비행안전구역과 중로2류에 저촉되고, 상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 규모·노후도. 거래자료상 19세대이며 사용승인일은 1985.08.02.입니다. 소규모·노후 물건은 거래 빈도와 대출 평가에서 제약이 생길 수 있습니다.
- 환금성. 같은 지번의 거래는 6건이 확인되지만 5건이 2021년, 최신 거래는 2026.04.의 1건입니다. 최근 추세도 -14.3%로 하락해, 과거 전체 평균보다 최신 거래와 실제 상가동 수익성을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 박금선 전세권 5,000,000원의 현재 권리자, 말소 조건, 점유 여부와 반환채무 상대방을 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 실질취득 상한. 입찰가에 최소 5,000,000원의 인수액을 더하고, 명도비·체납관리비·취득비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 미상 점유자 조사. 전입세대 열람, 사업자등록 현황, 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유개시일·보증금·차임을 확인하세요.
- 상가동 가치 검증. 149,000,000원의 최신 거래가 대상 상가동 202호와 같은 용도인지, 전용·공용면적과 수익성이 유사한지 확인하기 전에는 시세로 채택하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 표본 대비 -14.3%이므로, 전체 평균 169,666,666원을 기준으로 입찰 상한을 올리지 마세요.
- 규제 확인. 정비구역·비행안전구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·지구단위계획구역의 구체적인 행위 제한을 관할 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수권리와 비교시세의 성격이 먼저다”
이 사건은 감정가 119,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 58,310,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가만이 취득원가는 아닙니다. 말소기준보다 앞선 박금선 전세권 5,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 확인된 실질취득은 63,310,000원 이상입니다. 점유자의 전입일과 보증금까지 미상이어서 최종 인수액은 현장조사 전 확정할 수 없습니다.
최근 거래 149,000,000원과 비교하면 수치상 격차는 크지만, 대상은 상가동 2층 202호이고 사건 용도는 대지입니다. 같은 지번의 아파트형 거래자료를 그대로 적용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다. 최근 추세도 -14.3%로 하락 중입니다. 결론은 가격 수치는 매력적일 수 있으나, 권리와 환금성 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다. 전세권 처리와 미상 점유자가 확인되지 않는 한 최저가만 보고 접근할 사건은 아닙니다.