말소기준은 2024.05.24 국민은행 근저당이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 제1종근린생활시설(소매점)이 현재 공실이며 이미 5회 유찰된 재매각 물건이라, 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기보다 환금성과 실제 상권 가격을 별도로 확인해야 합니다.
인천지방법원 2024타경15980. 운서동 프라임시티1 1층 113호입니다. 집합건축물대장상 이용은 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정 당시 공실입니다. 소유자 이숙희가 2024.05.24 거래가액 653,276,800원으로 소유권을 취득한 날, 국민은행이 채권최고액 712,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국민카드 가압류, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 인수금액은 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 다회 유찰과 환금성입니다. 감정가 654,000,000원에서 현재 최저가는 109,918,000원으로 내려왔지만, 실거래 비교 없이 단순히 “감정가 대비 17%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 역세권 상업·업무지대의 1층 소매점이면서 공실 상태이고, 이번 매각은 재매각으로 매수보증금도 최저매각가격의 20%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15980 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 1층113호 (운서동,프라임시티1) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 소유자 | 이숙희 (2024.05.24 소유권 취득 · 거래가액 653,276,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 654,000,000원 / 109,918,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 607,847,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2024.05.24 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 국민카드 가압류 47,759,271원, 중소기업은행 가압류 5,128,700원, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 17%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 회차 최저가는 109,918,000원으로 감정가 654,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오는 76,942,600원(감정가 11.76%), 그 다음은 53,859,820원(감정가 8.24%)입니다. 하지만 이 사건은 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만 크게 낮아진 상태입니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 109,918,000원 | 16.81% | 658,108,823원 |
| 6회 유찰 시 | 76,942,600원 | 11.76% | 690,530,338원 |
| 7회 유찰 시 | 53,859,820원 | 8.24% | 713,197,628원 |
③ 예상배당표 (매각가 109,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,852원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 712,800,000원 | 107,579,148원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 47,759,271원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 5,128,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,918,000원 가정 시 집행비용 2,338,852원을 제외한 107,579,148원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 658,108,823원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 운서역 남동측 인근이며, 역 주변 오피스텔 중심의 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 인근 흰바위로 등 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 전철 운서역은 북서측 약 210m 지점입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 감정 당시 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물의 1층 113호로, 외부는 석재 및 알미늄복합판넬, 외부창호는 강화유리 및 강화도어입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측 약 25m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,044,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지·세로장방·광대소각입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 운서역 인근 상업·업무지대라는 입지는 있으나, 해당 호실은 공실이고 5회 유찰됐습니다. 실제 매수수요와 임대수익을 별도 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수보증금 20%. 재매각 사건이므로 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 할인율이 커도 최근 상가 거래·임대료와 비교하지 않으면 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 공실 원인 확인. 1층 소매점이 공실이고 5회 유찰된 만큼 실제 유동인구, 가시성, 전면폭, 내부 상태와 임대수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 프라임시티1 제1층 제114호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당 및 채권 회수 구조는 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 국의 압류 확인. 2025.04.28 인천세무서장 처분의 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 말소기준 이후 권리지만 실제 배당관계와 조세채권은 매각 전 원본을 확인해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 먼저 확인해야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024.05.24 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 109,918,000원입니다.
다만 투자 판단의 중심은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라 왜 5회나 유찰됐는가에 있어야 합니다. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 감정 당시 공실, 재매각, 보증금 20%라는 조건이 함께 존재합니다. 최근 실거래와 임대수익을 직접 대조하지 않은 상태에서는 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
