인천지방법원 2024타경15980. 인천 중구 운서동 프라임시티1의 1층 113호입니다. 경매 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기부는 집합건물이며 감정평가상 실제 목적물은 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 오피스텔 중심의 상업·업무지대에 자리한 상가 호실로 이해해야 합니다. 주거용 아파트나 대지 단독매각의 수익·환금성 기준을 적용해서는 안 됩니다.
소유자 이숙희는 2024년 5월 24일 이 호실을 거래가액 653,276,800원에 취득했고, 같은 날 국민은행의 채권최고액 712,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사·은행의 가압류와 국세 압류가 이어졌습니다. 현재 최저매각가격은 감정가의 약 11.76%입니다. 가격이 극단적으로 내려간 만큼 단순 할인율보다 공실 상가의 임대·매각 가능성과 재매각 사유를 먼저 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 1층 113호 (운서동, 프라임시티1) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점) · 감정 당시 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 1층 · 석재 및 알루미늄복합판넬 외장 |
| 소유자 | 이숙희 · 2024.05.24 소유권이전 · 거래가액 653,276,800원 |
| 감정가 | 654,000,000원 |
| 최저매각가격 | 76,943,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 11.76%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각 특이사항 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
| 말소기준권리 | 2024.05.24 국민은행 근저당권 · 채권최고액 712,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 국민은행 / 607,847,286원 |
| 공동담보 | 프라임시티1 제1층 제114호 |
| 점유·임대 | 감정 당시 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
권리분석의 기준점은 2024년 5월 24일 국민은행 근저당권입니다. 근저당권은 이 경매의 말소기준권리이고, 그 이후 접수된 KB국민카드 가압류 47,759,271원, 중소기업은행 가압류 5,128,700원, 국민은행 경매개시결정 및 인천세무서의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거 생보부동산신탁 명의로 설정됐던 신탁등기들은 소유권 귀속과 함께 말소됐습니다. 2023년 9월 20일 신탁재산의 귀속을 거쳐 2024년 5월 24일 이숙희 명의로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 과거 신탁 사실만으로 현재 수탁자의 권리가 매수인에게 그대로 승계된다고 볼 근거는 없습니다.
② 점유·임차관계 — 공실 기록과 현재 점유는 별개
감정평가에서는 113호와 공동담보로 언급된 114호가 제1종근린생활시설(소매점)이고 공실 상태로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기록되어 있어, 공실이라는 관찰만으로 임차권·보증금·실제 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 88%대 할인보다 중요한 것
감정가 654,000,000원 대비 최저가가 76,943,000원이므로 감정가와의 차이는 577,057,000원입니다. 그러나 이것은 감정평가액과 최저매각가격의 차이이지, 현재 시장에서 그만큼 싸게 취득한다는 뜻은 아닙니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 654,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 2024년 소유권 취득 거래가 | 653,276,800원 | 과거 취득 거래가 · 현재 시세 아님 |
| 6회 유찰 현재 최저가 | 76,943,000원 | 감정가의 약 11.76% |
| 7회 유찰 시 최저가 | 53,860,100원 | 감정가의 약 8.24% |
| 8회 유찰 시 최저가 | 37,702,070원 | 감정가의 약 5.76% |
과거 취득 거래가가 감정가와 유사하다는 사실은 확인되지만, 현재 운서역 일대 동일 용도·유사 면적 상가의 매매시세나 임대수익률을 입증하지는 않습니다. 특히 여러 차례 유찰된 상가에서는 최근 거래가격과 실제 임대수요를 통한 가격 검증이 필수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,784,974원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 712,800,000원 | 75,158,026원 |
| 2. 가압류 · KB국민카드 | 47,759,271원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 5,128,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 765,687,971원 | 75,158,026원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 690,529,945원 |
채권최고액 및 등기된 청구금액을 적용한 배당 추정입니다. 국민은행에 75,158,026원이 배당되고, 카드사·중소기업은행의 가압류 채권은 배당을 받지 못하는 시나리오입니다. 국세 압류 관련 실제 조세채권, 당해세, 상가임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 수요는 별개
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 76,943,000원 | 690,529,945원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 53,860,100원 | 713,197,353원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 37,702,070원 | 729,064,538원 | 0원 |
최저매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 미배당 근저당 채무나 후순위 가압류 채권이 그만큼 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리관계와 배당 가정에 따른 것으로, 별도의 점유권원·임차권이 드러나면 다시 분석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 운서역 남동측 인근. 오피스텔 중심의 상업·업무지대에 위치한 1층 소매점입니다. 역세권 입지이지만 실제 유동인구와 점포 수요는 별도로 검증해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고, 흰바위로 등 인근 간선도로에 버스정류장이 있습니다. 운서역은 북서측 약 210m 지점에 소재하는 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 저층부 석재 및 알루미늄복합판넬 마감, 강화유리·강화도어 창호를 갖추고 있습니다. 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 확인됩니다.
- 주차. 감정평가상 주차 가능 대수는 288대, 세대당 1.03대입니다. 다만 상가 이용자의 실제 주차 조건과 이용 제한은 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측·북동측으로 약 25m 아스팔트 포장도로와 접하는 입지입니다. 개별 호실의 실제 출입 동선과 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 및 장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 소매점 내부 마감 및 영업시설은 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 감정 당시 공실인 제1종근린생활시설입니다. 상업용 부동산은 임차수요·보증금·월세·공실기간·관리비·재임대 비용이 매각가치를 좌우하므로, 감정가와의 할인율만으로 환금성을 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금 20%. 매각물건명세서에는 재매각이며 매수보증금이 최저매각가격의 20%라고 명시돼 있습니다. 일반적인 10% 보증금 기준으로 준비해서는 안 됩니다. 현재 최저가의 20%는 산술상 15,388,600원이며, 실제 요구 납부액과 방식은 매각 공고를 확인해야 합니다.
- 재매각 사유. 이전 매수인의 대금 미납 등 재매각 경위를 매각기록에서 확인하고, 재매각 사유가 물건의 실사용·점유·자금 조달 문제와 관련되는지 검토해야 합니다.
- 상가 실거래·임대 시세. 113호와 유사한 위치·규모·전면 노출·층·용도의 최근 매매 사례를 확인하고, 보증금·월세·공실기간을 반영한 수익가치를 검토해야 합니다. 감정가 654,000,000원은 현재 매도가치의 보증이 아닙니다.
- 실제 점유. 감정 당시 공실 기록만으로 현재 공실을 확정하지 말고, 현장 내부 상태·사용자·임대차계약·사업자등록·확정일자를 확인해야 합니다. 새로운 점유자가 확인되면 대항력과 인수 여부를 재판단해야 합니다.
- 국세 압류·조세채권. 2025년 4월 28일 인천세무서장의 압류가 등기돼 있습니다. 압류등기 자체는 매각 소멸 대상이지만, 세금의 법정기일·당해세 여부·배당 순서는 별도 검증해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당이 114호와 공동담보인 점을 확인하고 두 호실의 물리적 연결·독립 사용 가능성·관리체계를 점검해야 합니다.
- 관리비·추가 취득비용. 공용 관리비 체납과 시설 유지비용, 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 등 실제 취득에 수반되는 비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 대지권 표시를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 11.76% ≠ 현재 시세의 11.76%”
프라임시티1 113호는 국민은행 근저당권을 말소기준으로, 그 이후의 가압류와 압류가 매각으로 정리되는 등기상 권리구조는 비교적 명확한 물건입니다. 그러나 매각가격이 76,943,000원까지 내려온 것을 투자 기회로 단정하기는 어렵습니다.
6회 유찰과 재매각은 입찰가격만이 아니라 상가의 임대수익, 실제 공실 여부, 취득 후 처분 가능성을 함께 검토해야 한다는 신호입니다. 재매각 보증금도 20%이므로 입찰자금 준비와 대금 납부 안정성이 중요합니다. 운서역 약 210m라는 입지 장점에도 불구하고, 상가 실거래·임대수요가 검증되기 전에는 가격상 우위가 입증됐다고 할 수 없습니다.
결론은 권리 인수는 낮게 추정되지만, 투자 매력은 낮은 확신으로 보수적으로 평가입니다. 감정가 대비 할인율에 기대어 입찰하기보다 현재 시세, 임대수익, 점유 상태, 재매각 경위와 실제 입찰보증금을 먼저 확인해야 합니다.
