인천지방법원 2024타경15980. 운서동 프라임시티1의 1층 114호입니다. 등기상 소유자는 이숙희이며, 2024.05.24에 거래가액 650,918,400원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 712,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행의 임의경매개시결정과 지방자치단체·국세 관련 압류, 중소기업은행 가압류가 이어진 구조입니다.
이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 가격입니다. 최초 감정가 652,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 76,707,000원으로 크게 낮아졌습니다. 다만 경매 최저가는 실제 거래 시세와 다릅니다. 특히 현재 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)의 공실로, 매입 후 임대수익과 재매각 가능성에 대한 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 1층114호 (운서동, 프라임시티1) |
| 등기 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 이용상태 | 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕 10층 건물 중 1층 114호 |
| 소유자 | 이숙희 · 2024.05.24 소유권 취득 · 거래가액 650,918,400원 |
| 감정가 | 652,000,000원 |
| 최저매각가 | 76,707,000원 (6회 유찰) |
| 재매각 | 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 607,847,286원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.24 국민은행 근저당권 · 채권최고액 712,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
권리관계의 기준은 2024.05.24 설정된 국민은행 근저당권입니다. 기존 신한은행 근저당권은 2024.05.22 이미 말소되었으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 국민은행 근저당권과 그 이후 등기된 임의경매개시결정, 인천광역시 중구 압류, 중소기업은행 가압류, 인천세무서 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
신탁 이력도 확인할 부분입니다. 2019.04.12 및 2019.06.14 설정된 주식회사생보부동산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 이후 신탁재산 귀속 과정을 거쳐 2024.05.24 이숙희에게 소유권이 이전되었습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현재 매수인이 승계하는 권리로 볼 근거는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 11.76%, 시세 할인 여부는 미확정
현재 최저매각가는 76,707,000원으로 감정가 652,000,000원의 11.76% 수준입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 현재 가격이 적정한지는 최근 매매사례, 실제 임대료, 공실률, 관리비와 유지비용 등을 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 76,707,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 53,694,900원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 37,586,430원 | 0원 |
7회·8회 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,780,726원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 국민은행 | 712,800,000원 | 74,926,274원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 5,128,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 717,928,700원, 예상 채권자 배당액은 74,926,274원이며, 미배당액은 643,002,426원입니다. 국민은행 근저당권자도 채권최고액 기준 전액을 회수하지 못하며, 중소기업은행 가압류권자 및 소유자에게 배분될 금액은 없는 것으로 추정됩니다.
집행비용은 추정치이며, 배당액은 제시된 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세, 다른 우선채권 및 실제 확정채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액이 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근에 위치하며, 역 주변 오피스텔 중심의 상업·업무지대입니다. 주거용 아파트가 아닌 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다. 북서측 약 210m 지점에 운서역이 있으며, 흰바위로 등 인근 간선도로에 버스정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층 점포이며, 외부는 석재 및 알루미늄복합판넬, 창호는 강화유리 및 강화도어 구조입니다. 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·주차. 북서측 및 북동측 약 25m 아스팔트 포장도로와 접하고, 주차대수는 288대(세대당 1.03대)로 조사되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 장애물제한표면구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 4,044,000원/㎡이며 토지 전체 면적은 1,758.1㎡입니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 점포는 공실로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 장점이지만 근린생활시설은 주거용 부동산과 매수층 및 임대수요가 다릅니다. 현재 공실 상태와 반복 유찰을 감안해 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각으로 보증금 20% 조건입니다. 최저매각가격을 기준으로 보증금과 준비 자금을 다시 확인하세요.
- 매각물건의 범위. 집합건물 1층 114호의 전유부분 및 대지권 범위를 등기부, 건축물대장, 매각물건명세서에서 대조하세요. 공동담보인 113호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 감정상 공실이지만 임대관계가 미상입니다. 현장 출입, 실제 점유 및 임차권 주장 가능성을 확인하세요.
- 실거래·임대료 검증. 동일 건물 또는 주변 유사 1층 점포의 최근 매매가격, 공실률, 보증금, 월세 및 관리비를 파악한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·조세. 미납 공용관리비 및 체납 조세, 배당 우선순위를 별도로 확인하세요. 등기상 압류가 매각으로 소멸한다고 모든 경제적 부담이 없어지는 것은 아닙니다.
- 유찰 이력. 6회 유찰의 원인을 현장 상태, 점포 접근성, 상권 경쟁, 분양가 및 실제 거래사례 등과 대조하여 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 공고를 최신 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — “많이 떨어진 가격이 곧 저렴한 가격은 아니다”
이 물건은 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원인 구조입니다. 그러나 6회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 11.76%까지 낮아졌다는 사실만으로 수익성이 확보되었다고 판단할 수 없습니다.
특히 제1종근린생활시설(소매점)의 공실 상태와 재매각 조건, 실제 임대관계의 불확실성, 최근 거래 시세 검증 부족이 주요 위험입니다. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다. 현재 단계의 결론은 권리 조건부 양호·가격 판단 보류입니다. 입찰 여부는 실제 점포 수익성과 처분 가능성을 확인한 후 결정하는 편이 합리적입니다.
