인천지방법원 2024타경15980. 인천 중구 운서동 프라임시티1 1층 114호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 해당 호실은 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실 상태입니다. 소유자 이숙희가 2024.05.24. 거래가액 650,918,400원으로 소유권을 이전받았고 같은 날 주식회사국민은행 채권최고액 712,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024.12.03. 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정이 기입됐고, 2024.12.26. 압류와 중소기업은행 가압류 5,128,700원, 2025.04.28. 압류가 이어졌습니다. 해당 권리들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당표에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15980 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 1층114호 (운서동,프라임시티1) |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 소유자 | 이숙희 · 2024.05.24. 거래가액 650,918,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 109,582,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 607,847,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 재매각 조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2024.05.24. 주식회사국민은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 압류, 중소기업은행 가압류, 2025.04.28. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞서 존재하던 주식회사신한은행 채권최고액 360,000,000원 근저당권은 2024.05.22. 해지로 말소됐습니다.
② 가격 흐름 — 5회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 652,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 109,582,000원이며 현재 시나리오는 5회 유찰·감정가 17%로 표시되어 있습니다. 6회 유찰 시 시나리오는 76,707,400원, 7회 유찰 시는 53,695,180원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 109,582,000원 | 107,247,852원 | 610,680,848원 |
| 6회 유찰 시 | 76,707,400원 | 74,926,667원 | 643,002,033원 |
| 7회 유찰 시 | 53,695,180원 | 52,328,667원 | 665,600,033원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금이 줄고 채권자 미배당은 커집니다. 다만 이 흐름은 채권 회수 구조를 보여주는 것이지 시장가를 증명하는 자료는 아닙니다. 따라서 감정가 652,000,000원에서 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,334,148원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 712,800,000원 | 107,247,852원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 5,128,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 717,928,700원 중 예상배당은 107,247,852원, 미배당은 610,680,848원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 운서역 남동측 인근으로, 역주변 오피스텔 중심의 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 인근 흰바위로 등 간선도로변에 버스정류장이 있으며 북서측 약 210미터 지점에 운서역이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물 내 1층 호실이며, 급배수·위생·소화전·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고, 공시지가는 4,044,000원/㎡입니다.
- 주차. 주차 288대, 세대당 1.03대로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수보증금이 최저매각가격의 20%라는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 및 인도 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰이라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 말고, 운서역 인근 1층 소매점의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등이 예상배당에서 미반영되어 있으므로 배당금액은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 프라임시티1 제1층 제113호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·공실 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.24. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당 기준 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 이미 5회 유찰됐고 재매각이며, 대상 호실은 제1종근린생활시설(소매점)·공실입니다. 감정가 652,000,000원에서 최저매각가 109,582,000원까지 내려왔다는 사실 자체보다 중요한 것은 실제 상가 시세와 임대수요, 공실 지속 가능성입니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
