부산지방법원 2025타경100518. 부산 사하구 하단동 ‘크라운34’ 3층 301호, 전용 46.01㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2021년 5월 20일 온천새마을금고 근저당권 92,400,000원입니다. 임차인 박유환의 임대차계약은 2021년 5월 12일이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록과 점유개시는 2021년 5월 26일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 135,000,000원의 매수인 승계는 없고, 2023년 7월 20일 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 명확합니다. 문제는 이 물건이 감정가 237,000,000원에서 세 차례 유찰되어 81,291,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 확인된 2023년 6월 실거래 271,000,000원과 비교하면 숫자상 할인 폭은 크지만, 비교 거래가 1건뿐이고 단지 규모도 9세대입니다. 감정평가 당시에도 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했으므로, 낮은 최저가만으로 가격 매력을 단정하기보다 환금성·내부 상태·기계식주차 이용 가능 여부를 함께 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.01㎡ · 지하1층·지상13층 건물 내 3층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2020.03.26 사용승인 · 크라운34 9세대 |
| 소유자 | 이상민 (2023.06.05 매매, 거래가액 271,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 81,291,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 135,199,400원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
말소기준은 2021년 5월 20일 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 박유환의 임차권, 하나은행과 한국주택금융공사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 장림동새마을금고 근저당권과 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 주민등록·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 박유환 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 주민등록·점유 2021.05.26 확정일자 2021.05.31 배당요구 2023.07.20 | 135,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당요구 승계 없음 |
박유환은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 135,000,000원이지만 매수인 인수액과 합산되지 않습니다. 다만 현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용을 제외하면 선순위 온천새마을금고 근저당권에도 부족하므로, 후순위 임차인의 보증금 회수 여력은 제한적입니다. 이 사정은 낙찰자의 보증금 승계 문제가 아니라 점유 정리와 인도 협의 과정에서 확인할 요소입니다.
② 시세 비교 — 30.0%라는 숫자만 믿기 어렵다
크라운34 전용 46.01㎡와 면적이 일치하는 확인 실거래는 2023년 6월 3층 거래 271,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 81,291,000원은 이 거래금액의 30.0%이며, 실질취득액도 인수액이 없어 동일한 81,291,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 46.01㎡ | 3 | 271,000,000원 |
| 평균 | 46.01㎡ | 1건 | 271,000,000원 |
감정가 237,000,000원도 확인 거래 271,000,000원보다 낮고, 현재 실질취득액은 그보다 훨씬 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이어서 271,000,000원을 안정적인 현재 시세로 일반화하기 어렵습니다. 특히 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.7회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰됐으므로, 큰 할인율은 가격 기회인 동시에 시장 수요가 약하다는 경고로 함께 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,863,238원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 92,400,000원 | 79,427,762원 |
| 2. 가압류 · 주식회사하나은행 | 15,836,106원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 132,706,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 온천새마을금고에 배당되지만, 근저당권 채권최고액에도 미치지 못합니다. 채권자 총 미배당액은 161,514,820원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 자금 구조
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 161,514,820원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 56,903,700원 | 55,479,433원 | 185,463,149원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 39,832,590원 | 38,715,603원 | 202,226,979원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2020.03.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 외벽은 화강석 타일 및 드라이비트, 창호는 하이샷시 이중창입니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식주차설비와 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하며 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 9세대 규모이고 확인 실거래가 1건에 그쳐, 가격 비교와 재매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 박유환의 대항력과 보증금 승계는 없지만, 실제 점유 여부와 인도 협의 상대를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 누수·마감·설비 상태와 수리비를 별도로 산정해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 정상 작동 여부, 주차 가능 차량 규격, 유지관리 상태를 확인하세요.
- 실거래 1건 경계. 271,000,000원 한 건만으로 현재 매도 가능 가격을 확정하지 말고 인근 다세대 매물과 거래조건을 추가 대조하세요.
- 환금성 반영. 3회 유찰과 평균 유찰 2.7회는 수요가 제한적일 가능성을 보여줍니다. 단기 재매각을 전제로 한 응찰가는 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 수도·전기·가스 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 환금성은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준권리는 2021.05.20 온천새마을금고 근저당이고, 임차인 박유환의 주민등록과 점유는 2021.05.26으로 늦습니다. 임차보증금 135,000,000원과 주택임차권은 낙찰자에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가 81,291,000원은 확인 실거래 271,000,000원의 30.0%로 표면상 큰 차이가 있습니다. 그러나 그 거래는 1건뿐이고, 크라운34는 9세대 규모이며 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 감정평가 당시 내부도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후, 환금성은 보수적으로입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 수리비와 향후 매도 가능 가격을 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰 성패를 좌우합니다.
