부산지방법원 2025타경100518. 부산 사하구 하단동 크라운34 3층 302호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 211,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 72,373,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 권리와 시장 비교의 조건을 나눠서 볼 필요가 있습니다.
등기상 말소기준은 2021년 5월 20일 설정된 온천새마을금고 근저당 83,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 전세금 120,000,000원의 전세권과 해당 전세권의 주택도시보증공사 이전, 두 차례의 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 별도로 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 비교대상 면적 | 36.49㎡ · 실거래 면적 일치하지 않음 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 72,373,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 135,199,400원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인 | 2020.03.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각 소멸
초기 신탁등기는 두 차례 설정됐지만 모두 등기부상 말소됐고, 2021년 5월 20일 소유권이 주식회사미원건업으로 귀속된 뒤 같은 날 온천새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 전세권과 전세권 이전, 주택도시보증공사 및 온천새마을금고의 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 41.4%라는 숫자만으로는 부족하다
크라운34의 거래 자료는 4건이며 전체 평균은 239,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 12월 175,000,000원 한 건이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -32.8%로 하락 방향입니다. 현재 최저가 72,373,000원은 최근 12개월 평균의 41.4%지만, 거래 면적이 대상 면적 36.49㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 71.26㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2023.06 | 46.01㎡ | 3 | 271,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 239,000,000원 |
거래 범위는 175,000,000원부터 271,000,000원이지만 면적은 46.01㎡부터 71.26㎡로, 대상 비교 면적 36.49㎡보다 큽니다. 따라서 현재 최저가가 전체 평균의 30.3%, 최근 평균의 41.4%라는 계산은 맞더라도 이를 곧바로 동일 면적 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 최신 거래가 175,000,000원으로 낮아지며 최근 추세가 -32.8%를 기록한 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,702,714원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 83,600,000원 | 70,670,286원 |
| 3. 전세권 · 주식회사부산식품 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 203,600,000원 중 예상배당은 70,670,286원, 미배당은 132,929,714원입니다. 전세권은 배당을 받지 못하지만 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 72,373,000원 | 70,670,286원 | 132,929,714원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 50,661,100원 | 49,349,200원 | 154,250,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 35,462,770원 | 34,424,440원 | 169,175,560원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당은 154,250,800원, 169,175,560원으로 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득비용이 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 낙찰가가 곧 권리분석상 실질취득액이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사하구 하단동 하단초등학교 남서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물이며 2020.03.26 사용승인됐습니다. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식주차·도시가스 난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지로 동측 약 8미터 포장도로에 접하며, 토지면적은 445.6㎡, 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 크라운34는 9세대 규모이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.7회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건도 3회 유찰돼 소규모 다세대의 매수층과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사 원본, 전입세대확인서, 점유자 면담을 통해 실제 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 전세권 원본 대조. 주식회사부산식품 명의 전세권과 주택도시보증공사 이전등기의 말소 조건을 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 당해세 등 실제 배당 순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 최근 실거래 4건은 대상 비교 면적 36.49㎡와 일치하지 않습니다. 단순 금액 평균보다 면적·층·내부 상태를 보정한 개별 시세 조사가 우선입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -32.8%이므로 과거 239,000,000원 전체 평균을 기준으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 상태를 확인하지 못하고 통상적인 상태를 상정했습니다. 수리비와 기계식주차 이용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 단순하지 않다
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 전세권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 211,000,000원에서 72,373,000원까지 내려온 할인 폭도 큽니다.
다만 최근 12개월 거래 175,000,000원은 71.26㎡ 거래로 대상 비교 면적 36.49㎡와 다르고, 최근 거래 추세는 -32.8%입니다. 9세대 규모, 평균 유찰 2.7회, 현재 3회 유찰이라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 시세와 점유관계를 확인한 뒤 판단입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 내부 상태와 면적 보정 시세가 입찰가를 결정해야 합니다.
