의정부지방법원 2024타경83773. 이 사건은 가평읍 북한강변 일대의 ‘동우 리버뷰 풀빌라펜션’과 ‘동우 리버뷰 상가동’을 목록 1~19로 묶어 일괄매각하는 구조입니다. 소유자는 신성종합건설주식회사이고, 현재 최저매각가는 362,019,000원입니다. 감정가 4,395,868,160원 대비 8.24% 수준까지 내려왔지만, 권리구조는 일반적인 아파트 경매처럼 단순하지 않습니다.
등기상 말소기준은 2023.09.05. 주식회사물빛에셋대부의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 설정된 별내새마을금고·낙원새마을금고 근저당, 가평군 압류, 김문선의 강제경매개시결정, 오영철 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 없습니다. 다만 유치권·법정지상권·대지권 문제는 등기상 인수액 0원과 별개로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83773 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 북한강변로 1027-32 (102동) |
| 등기 표시 | 경기도 가평군 가평읍 달전리 132-1, 132-3, 132-11 제111동 · 북한강변로 1027-28 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 목록 1,8,9 단독주택 · 목록 2~7 주택 및 근린생활시설 · 목록 10~19 제1·2종근린생활시설 |
| 점유상태 | 목록 1~9 공실 · 목록 10~19 공실 |
| 소유자 | 신성종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,395,868,160원 / 362,019,000원 |
| 청구금액 | 598,304,452원 |
| 유찰 / 매각기일 | 7회 / 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 물권 리스크는 별도
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·매수인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류·후행 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 유치권 신고 — 성립 여부가 불분명한 5건
| 신고인 | 원인 | 신고금액 | 신고일 |
|---|---|---|---|
| 이찬복(대안엔지니어링) | 공사감리비 | 30,000,000원 | 2024.11.22 |
| 대창설비(주) 민광호 | 펜션공사대금 | 1,000,000,000원 | 2024.11.25 |
| (주)지엘전력 정형선 | 동우리버뷰 신축공사대금 | 438,000,000원 | 2024.11.25 |
| 가온조경건설(주) 오성근 | 동우리버뷰 신축공사대금 | 120,000,000원 | 2024.11.25 |
| 박평희 | 공사대금 | 48,000,000원 | 2024.11.25 |
위 신고들은 모두 성립 여부가 불분명합니다. 특히 대창설비(주)는 2024.10.23. 작성 공정증서, (주)지엘전력은 2022.10.07. 작성 공정증서, 박평희는 2021.10.27. 작성 공정증서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 유치권은 신고 금액만으로 인수 여부가 확정되는 권리가 아니므로, 실제 점유와 피담보채권의 관련성 등 성립요건을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,868,266원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사물빛에셋대부 | 598,304,452원 | 356,150,734원 |
| 3. 근저당 · 별내새마을금고 | 504,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 낙원새마을금고 | 897,600,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김문선 | 598,304,452원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오영철 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,948,208,904원 중 예상 배당액은 356,150,734원이며, 미배당액은 2,592,058,170원입니다. 예상배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·토지 메모 (감정요항 기준)
- 목록 1,8,9. 단독주택으로 이용 중인 형태이나 현재 공실이며, 지하 1층 부분에는 실내수영장이 설치돼 있습니다.
- 목록 2~7. 공부상 1층 근린생활시설, 2·3층 단독주택이나 1층은 주거용으로 이용 예정이라는 탐문 내용이 있고 현재 공실입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕으로, 외벽은 스톤코트·징크판넬, 내부는 벽지도배·장판·일부 타일 마감, 하이샷시 창호가 기재돼 있습니다.
- 설비. 통상의 위생급배수설비·전기설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 159.0㎡, 토지이용상황은 주거기타, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 지역·지구. 제1종일반주거지역, 자연녹지지역과 관련되고 자연보전권역·지구단위계획구역·가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 399,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~19 전체의 현황, 소재지, 건물별 이용상태를 입찰 전 원본과 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 목록 1~9는 건물만의 매각으로 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 토지 소유관계와 건물 취득 후 사용권원을 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 목록 10~19 상가동은 대지권 미등기·유무 불명입니다. 최저가에 대지권 가격이 포함됐다는 기재와 실제 권리취득 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 유치권 현장조사. 신고인별 실제 점유, 공사대금 채권의 존재, 해당 부동산과의 견련성 등을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 8.24%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 공실 상태 확인. 목록 1~19는 공실로 기재돼 있으나 실제 점유관계가 유치권 성립 판단과 연결될 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 예상배당표상 인수액 0원은 유치권·법정지상권·대지권 문제까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
맺으며 — “8.24%라는 숫자보다 권리의 빈칸이 더 크다”
현재 최저가는 362,019,000원으로 감정가 4,395,868,160원의 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘초저가 낙찰 기회’로 보면 안 됩니다. 목록 1~9는 건물만 매각돼 법정지상권 성립 여부가 불명하고, 목록 10~19 상가동은 대지권이 미등기돼 그 유무조차 명확하지 않습니다. 여기에 5건의 유치권 신고까지 접수돼 있습니다.
따라서 결론은 가격보다 권리관계 확정이 먼저입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 수 없고, 7회 유찰 자체도 환금성과 권리 불확실성을 함께 보여주는 신호입니다. 등기상 소멸관계는 비교적 정리돼 있지만 실제 낙찰 판단 난도는 높은 사건으로 보는 것이 타당합니다.
