수원지방법원 2025타경756. 하남시 풍산동 하남테크노밸리유1센터 1층비-121호로, 사건상 용도는 대지, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(지원시설)입니다. 현재 소유자는 주식회사썬웰이고, 2023.12.15 매매를 원인으로 거래가액 541,470,000원에 취득해 2023.12.21 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 이후 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험·하나카드·중소기업은행의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건은 가격보다 먼저 확인해야 할 권리 구조 자체는 비교적 단순한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경756 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층비-121호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(지원시설) |
| 소유자 | 주식회사썬웰 · 2023.12.15 매매 · 거래가액 541,470,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 125,812,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,735,005,572원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.12.21 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 채무자는 주식회사썬웰입니다. 이보다 뒤에 등기된 가압류 5건, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 2019.08.26 신탁등기는 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준권리 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종희 | 하남테크노밸리유1센터 제비-121호 | 2025.02.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이종희의 전입일은 2025.02.18로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권의 2023.12.21보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 검증 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 524,000,000원, 현재 최저매각가는 125,812,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰로 감정가의 24.01% 수준입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 125,812,000원 | 123,250,632원 | 2,561,136,930원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 88,068,400원 | 86,083,169원 | 2,598,304,393원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 61,647,879원 | 60,138,217원 | 2,624,249,345원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 125,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,561,368원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,040,000,000원 | 123,250,632원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 88,133,463원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 69,124,910원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,639,683원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 51,489,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 125,812,000원을 가정하면 집행비용 2,561,368원을 제외한 123,250,632원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 미배당액은 2,561,136,930원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 근린생활시설(지원시설)로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 하남시 덕풍동 덕풍초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 건물 내 1층비-121호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측·북측·남측으로 폭 약 20미터·40미터·25미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구)이며 대로3류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 지원시설의 실제 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 이종희의 전입은 말소기준권리 이후로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 조건은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설(지원시설)이므로 공부·현황·허용용도를 함께 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 현재 4회 유찰 상태인 만큼 가격뿐 아니라 해당 호실의 이용성·수요·재매각 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.12.21 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이종희 역시 2025.02.18 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 낙찰자에게 남는 금전 승계 위험은 확인되지 않습니다.
반대로 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 524,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 125,812,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 이 물건은 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’보다 125,812,000원이 실제 지원시설 시장가격과 비교해 적정한가를 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
