497,007,000원
수원지방법원 2025타경756. 대상은 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층 씨-109호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(지원시설)이고, 감정가는 2,070,000,000원입니다. 현재 4회 유찰되어 최저매각가는 497,007,000원까지 낮아졌습니다. 소유자는 주식회사썬웰이며 2023.12.21. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 2,138,553,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 이후 기술보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 서울보증보험, 하나카드, 중소기업은행의 가압류와 주식회사대흥식품의 임차권등기가 이어졌으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경756 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층씨-109호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 하남대로 947 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(지원시설) |
| 소유자 | 주식회사썬웰 (2023.12.21. 소유권이전 · 거래가액 2,138,553,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,070,000,000원 / 497,007,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,735,005,572원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2023.12.21. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 채무자는 주식회사썬웰입니다. 이후 설정·등기된 기술보증기금 가압류 425,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 88,133,463원, 서울보증보험 가압류 69,124,910원, 하나카드 가압류 10,639,683원, 중소기업은행 가압류 51,489,506원은 모두 후순위로 매각 소멸 판정입니다.
2024.05.08. 설정된 주식회사대흥식품 임차권도 말소기준보다 뒤입니다. 임차보증금은 50,000,000원, 차임은 1,000,000원이며 존속기간은 2024.05.08.부터 2026.05.07.까지입니다. 등기부상 권리 자체는 매각으로 소멸하지만, 전입신고일이 확인되지 않아 임차인의 대항력 여부는 별도로 단정하지 않고 확인 대상으로 남겨야 합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 판정은 구분해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종희 | 하남테크노밸리유1센터 제비-121호 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 전입신고 2025.02.18. | 미상 | 인수 0원 |
| 주식회사대흥식품 | 업무용 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 미상 전입신고일 미상 | 미상 · 배당요구 2024.05.08. | 등기상 소멸 |
③ 가격 — 4회 유찰 자체가 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 2,070,000,000원에서 현재 최저가는 497,007,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 347,904,900원, 그 다음은 243,533,429원입니다.
하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 감정상 이용상태가 근린생활시설(지원시설)인 만큼 아파트처럼 표준화된 시세를 전제로 접근하면 안 됩니다. 현재 가격의 적정성은 별도의 동일 건물·유사 지원시설 거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 497,007,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,370,070원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,040,000,000원 | 489,636,930원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 88,133,463원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 69,124,910원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,639,683원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 51,489,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 2,684,387,562원, 예상 배당액은 489,636,930원, 미배당액은 2,194,750,632원입니다. 국민은행 근저당권도 전액 배당되지 않으며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 497,007,000원 | 489,636,930원 | 2,194,750,632원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 347,904,900원 | 342,234,231원 | 2,342,153,331원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 243,533,429원 | 239,323,961원 | 2,445,063,601원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 5회·6회 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 매각가가 낮아질수록 국민은행을 포함한 채권자 측 미배당액은 더 커지지만, 후순위 권리의 매각 소멸 구조가 바뀌는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 덕풍초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 상가·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(지원시설)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층비-121호와 1층씨-109호로 기재되어 있으며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 위생·급배수·승강기·화재탐지·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측·북측·남측으로 폭 약 20미터, 40미터, 25미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린생활시설(지원시설)이므로 최저가 비율만으로 환금성을 판단하지 말고 실제 임대수요와 동일·유사 시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 주식회사대흥식품의 임차권등기는 말소기준 뒤지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사·점유관계를 직접 대조하세요.
- 제비-121호 조사내역 대조. 이종희의 현황조사 점유 호수는 제비-121호이고 대상은 씨-109호입니다. 공동담보 관계와 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 가격 판단. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없습니다. 할인율 자체를 시세 메리트로 간주하지 마세요.
- 용도·임대수요. 감정평가상 근린생활시설(지원시설)입니다. 실제 이용 가능 업종과 임대수요를 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 가정에서 채권 미배당액은 2,194,750,632원이고 국민은행도 전액 회수되지 않습니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 점유와 환금성
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2023.12.21. 국민은행 근저당권 이후의 가압류와 대흥식품 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 이미 4회 유찰되어 최저가가 497,007,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 감정 이용상태도 근린생활시설(지원시설)입니다. 여기에 대상 호수 씨-109호와 별도로 제비-121호 점유 조사 내역이 함께 나타나고, 대흥식품의 전입신고일도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이지만, 임차·점유 확인과 환금성 검증을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
