수원지방법원 2025타경51989. 하남시 풍산동 미사동일넥서스 1층 119호 근린시설입니다. 건물은 지하 4층·지상 10층 규모의 철근콘크리트구조로, 사용승인일은 2022.03.28입니다. 감정평가상 주변은 근린생활시설과 지식산업센터 공장지원시설 등의 대형 빌딩이 소재하고, 평가 당시 119호와 120호는 모두 공실상태로 조사됐습니다.
등기 권리관계는 근저당권 없이 강제경매개시결정이 말소기준권리가 된 구조입니다. 2025.04.30 주식회사 동일코퍼레이션의 강제경매개시결정 이후 국·거제시·서초구의 압류 3건이 순차적으로 등기됐으며, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기상 핵심은 후순위 압류의 인수 여부보다 점유·임차관계의 사실 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층 119호 도로명: 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(근린시설) · 지하 4층, 지상 10층 건물 중 1층 119호 |
| 현재 소유자 | 주식회사비하인드인베스트 |
| 감정 이용상태 | 평가일 현재 119호 및 120호 모두 공실상태 |
| 감정가 / 최저가 | 703,000,000원 / 168,790,000원 (4회 유찰, 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 동일코퍼레이션 / 959,375,454원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
등기부에는 근저당권이 없고, 2025.04.30 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 통영세무서장 관련 국세 압류, 거제시 압류, 서초구 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 한 건은 없음, 한 건은 미상
| 점유자 / 사용 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우철 1층 119호 | 500,000,000원 | 2025.05.07 | 2025.07.05 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준일 2025.04.30 이후 전입. 보증금은 매수인 인수 대상이 아님. |
| 점포 주거 사용 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없음. |
김우철의 전입일은 말소기준권리보다 7일 늦은 2025.05.07이므로 대항력이 없습니다. 보증금이 최저매각가보다 큰 500,000,000원이지만, 대항력이 없으므로 낙찰가가 내려가도 보증금이 매수인에게 승계되어 실질취득가가 500,000,000원으로 고정되는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
신청채권자는 2026.02.23 김우철의 2025.07.05 권리신고가 “허위 임대차”라는 의견서를 제출했습니다. 이는 신청채권자의 의견일 뿐 임대차가 허위로 확정됐다는 의미는 아니므로, 권리신고서·임대차계약서·점유관계 자료를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가 24.01%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 168,790,000원으로 감정가 703,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 건물·동일 용도의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 168,790,000원 | 24.01% | 165,626,940원 | 793,748,514원 |
| 5회 유찰 시 | 118,152,999원 | 16.81% | 115,698,857원 | 843,676,597원 |
| 6회 유찰 시 | 82,707,099원 | 11.76% | 80,818,371원 | 878,557,083원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,163,060원 |
| 1. 경매신청채권 · 주식회사 동일코퍼레이션 | 959,375,454원 | 165,626,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 793,748,514원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 신청채권자에게 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 동류형 지식산업센터 공장지원시설 등의 대형 빌딩이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층 건물로 사용승인일은 2022.03.28입니다. 위생급배수·도시가스·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 15m~20m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 평가일 당시 119호와 120호는 공실이었고, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 주거 사용으로 기재된 점포의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 계약서, 사업자등록 및 전입세대를 확인해야 합니다.
- 김우철 임대차 자료 대조. 보증금 500,000,000원 계약과 점유관계, 권리신고서, 신청채권자의 허위 임대차 의견서를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국·거제시·서초구 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당관계를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 판단을 하지 말고, 미사동일넥서스 근린시설의 최근 매매·임대 사례와 공실기간을 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 이용상태. 감정평가상 공실과 임차·점유 기재가 함께 존재하므로 현재 출입·점유·시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 근린시설로서 가능한 업종, 지식산업센터 지원시설 관련 제한, 관리규약과 실제 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류와 변경공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24.01% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건의 확인된 권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 김우철의 보증금 500,000,000원도 전입일이 말소기준권리 이후여서 매수인에게 승계되지 않습니다. 그러나 주거 사용으로 기재된 별도 점포의 전입일과 보증금이 미상이라, 점유관계 전체를 깨끗하다고 단정할 단계는 아닙니다.
가격 역시 감정가 703,000,000원에서 최저가 168,790,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래와 비교한 저가 여부는 입증되지 않았습니다. 4회 유찰, 근린시설 용도, 평가 당시 공실, 미상 점유가 겹치는 만큼 결론은 명시 권리는 비교적 단순하지만 사실관계와 가격은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 등급이나 가격 메리트를 높게 볼 수 없습니다.
