수원지방법원 2025타경51989. 하남시 풍산동 ‘미사동일넥서스’ 1층 120호 근린시설입니다. 감정가는 722,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 173,352,000원까지 내려왔습니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2025.04.30. 주식회사 동일코퍼레이션의 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류 3건은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 가격이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 투자 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 상권·임대수익·매매시세보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다. 감정평가상 본건이 포함된 119호와 120호는 모두 공실 상태로 조사됐지만, 김우철은 119호에 보증금 500,000,000원의 임차관계를 신고했습니다. 본건 호수와 신고 호수가 다르고 신청채권자의 허위 임대차 의견서도 제출돼 있어, 현장 점유와 임대차 원본 확인이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층 120호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 평가일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층·지상10층 건물 내 1층 · 사용승인일 2022.03.28 |
| 소유자 | 주식회사비하인드인베스트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 722,000,000원 / 173,352,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 동일코퍼레이션 / 959,375,454원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
최초 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2023.04.28. 이미 말소됐고, 주식회사 동일코퍼레이션을 거쳐 2025.04.24. 주식회사비하인드인베스트 명의로 소유권이 이전됐습니다. 그 뒤 2025.04.30. 주식회사 동일코퍼레이션이 강제경매를 신청하면서 이 경매의 말소기준이 형성됐습니다. 2025.08.05. 국의 압류, 2025.09.18. 거제시 압류, 2025.10.21. 서초구 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 커도 대항력 인수형은 아니다
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 임차인 신고자는 김우철 1명입니다. 신고 보증금은 500,000,000원이고 2025.07.05. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일 2025.05.07.은 말소기준일 2025.04.30.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 붙는 대항력 인수형 구조가 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 신고인 | 신고 부분 | 보증금 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우철 | 미사동일넥서스 1층 119호 | 500,000,000원 | 2025.05.07 / 2025.07.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
현재 최저가는 173,352,000원으로 감정가 722,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 본건은 근린시설이고 주변에 근린생활시설과 지식산업센터의 공장지원시설이 혼재합니다. 실제 매매가는 전용면적, 가시성, 출입 동선, 임대료, 관리비, 공실기간 등에 따라 달라질 수 있으므로 인근 동일 건물·동일 층의 최근 거래와 임대사례를 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 173,352,000원 | 170,125,072원 | 789,250,382원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 121,346,399원 | 118,847,549원 | 840,527,905원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 84,942,479원 | 83,013,514원 | 876,361,940원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,226,928원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 동일코퍼레이션 | 959,375,454원 | 170,125,072원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 789,250,382원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,226,928원을 차감한 170,125,072원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권자의 청구액 중 789,250,382원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 풍산동 풍산고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 지식산업센터의 공장지원시설 등 대형 빌딩이 소재한 지역입니다.
- 이용상태. 평가일 현재 119호와 120호 모두 공실 상태로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하4층·지상10층 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2022.03.28.입니다.
- 설비. 위생급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비와 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 15미터~20미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구와 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반·공부 차이. 위반 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 119호·120호 경계 확인. 김우철의 임차 신고 부분은 119호이고 경매 대상은 120호입니다. 출입문, 내부 경계, 합병 사용 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 500,000,000원, 전입일 2025.05.07., 배당요구일 2025.07.05.의 계약서·점유·지급 내역을 대조하고 신청채권자의 2026.02.23. 의견서 내용도 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세와 지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지, 교부청구액과 법정기일이 언제인지 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 비율이 아니라 동일 건물 1층 근린시설의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실기간과 관리비를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정평가 당시 공실이었다는 내용과 현재 점유 상태가 같은지 현장조사와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 관리비·수선비 확인. 공용부분 체납관리비와 내부 마감·설비 상태를 확인해 권리 기준 실질취득액 외의 추가 비용을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 서류와 세금 교부청구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 현장과 시세가 먼저”
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 압류는 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권이 없으며, 김우철의 임차 신고도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 권리 기준 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 현재 최저가 173,352,000원과 같습니다.
그러나 네 차례 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실은 결론이 아니라 확인 신호입니다. 본건 120호와 임차 신고 119호가 불일치하고, 감정평가상 공실 내용과 임차 신고가 함께 존재하며, 동일 물건 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 입찰 판단은 현장 점유와 호실 경계, 당해세, 동일 건물 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 내려야 합니다.
