수원지방법원 2022타경46634. 안성시 보개면 상삼리 775-16 소재의 기타 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 공부상 임야인 토지가 현황상 건부지 또는 대지로 이용되고 있고, 제1종근린생활시설과 제시외 단독주택이 존재합니다. 특히 목록 4 건물은 건축허가는 받았지만 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 건축물로 기재돼 있습니다. 지상 이동형 창고는 이동이 용이하다는 이유로 매각 및 평가에서 제외되어 있습니다.
권리관계 역시 단순한 무인수형으로 보기 어렵습니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 확인되지 않고, 2026.03.19 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그러나 임차인 정창훈의 전입일은 2021.09.24로 그보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 배당표상 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도 매수인의 실제 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경46634 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 보개면 상삼리 775-16 · 등기표시 상삼리 775-16 외 1필지 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설 및 제시외 단독주택 이용상태 포함 |
| 소유자 | 김승규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 427,556,000원 / 427,556,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 청구액 | 150,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동형 창고 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입을 먼저 봐야 한다
등기부상 소유권보존은 경매개시결정등기의 촉탁으로 2026.03.19 이루어진 것으로 기재돼 있고, 같은 날 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 이보다 앞선 근저당권·압류 등은 확인되지 않아 이 사건에서는 2026.03.19 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정창훈 | 2021.09.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 점유 부분은 미상이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·인수액을 산정할 수 없습니다.
② 가격·회차 — 신건 427,556,000원이지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 427,556,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 342,044,800원, 2회 유찰 시는 273,635,840원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권 | 배당 표시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 427,556,000원 | 150,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 342,044,800원 | 150,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 273,635,840원 | 150,900,000원 | 0원 |
가격을 볼 때 더 중요한 문제는 실질취득액이 아직 확정되지 않는다는 점입니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되고 대항력이 인정될 경우, 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 승계될 가능성이 있습니다. 따라서 현 단계에서는 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 427,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,675,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 420,880,440원 |
현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 정창훈의 보증금도 미상입니다. 따라서 위 잔여액은 실제 배당액과 달라질 수 있으며, 특히 임차인의 배당 및 매수인 인수액을 현재 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 지목은 임야이나 현황은 건부지 또는 대지로 이용되고 있습니다. 제1종근린생활시설과 제시외 단독주택이 있으며 모두 사용승인 미필 상태가 포함됩니다.
- 입지. 안성시 보개면 상삼리 소재 종합운동장사거리 북측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 섞인 도로변 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근으로 국도 38호선이 통과합니다. 일반 대중교통 이용편은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지규제. 도시지역·보전녹지지역·가축사육제한구역·공익용산지·보전산지·성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 토지 특성. 지목 임야, 자연림, 완경사, 사다리형, 중로 한 면 접면으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 14,200원/㎡입니다.
- 경계·법정지상권. 이용상황과 경계는 개측으로 파악돼 정확한 지적경계 재확인이 필요하고, 매각 후 관습법상 법정지상권 성립 여부도 추가 확인 대상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 정창훈의 전입일 2021.09.24는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·실제 점유·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 미준공 건축물 확인. 목록 4 건물은 건축허가는 받았지만 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 현황과 허가·승인 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물과 이동형 창고 구분. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만, 지상 이동형 창고는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 토지·건물 경계 확인. 공부상 임야와 현황 건부지·대지 사이 차이가 있고, 감정평가에서도 경계를 개측으로 파악했다고 명시돼 있습니다.
- 법정지상권 확인. 감정평가서가 관습법상 법정지상권 성립 여부를 추가 확인사항으로 적시하고 있습니다.
- 등기 사건표시 대조. 현재 사건번호와 등기부 경매개시결정 원인에 적힌 사건번호가 다르므로 등기부·경매기록 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 실거래 비교자료가 없고 인수 가능 금액도 미상입니다. 427,556,000원이라는 최저가만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 가격보다 ‘인수액과 물건 적법성’이 먼저다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 427,556,000원인 신건이지만, 단순히 유찰 여부와 최저가만 볼 물건은 아닙니다. 실제 임차인 정창훈의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 인수액 미상이라는 핵심 불확실성이 남아 있습니다. 여기에 사용승인을 받지 않은 미준공 건축물, 공부와 현황이 다른 토지 이용상태, 보전녹지·보전산지·공익용산지 등 규제, 관습법상 법정지상권 확인 필요성까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “신건이 얼마냐”가 아니라 정창훈의 보증금과 대항력 여부, 미준공 건축물의 법적·현황 상태, 토지와 건물의 경계 및 법정지상권 문제를 어디까지 해소할 수 있느냐입니다. 이 사항들이 확인되기 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
