대구지방법원 2025타경6301. 칠곡화성타운 103동 12층 1207호 아파트입니다. 감정가 149,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가는 17,530,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 88.2% 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 말소되지 않는 선순위 전세권·임차권과 미배당 보증금입니다. 2020년 설정된 류건율의 전세권 140,000,000원과 2024년 등기된 주택임차권이 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
현재 최저가 17,530,000원을 기준으로 집행비용 715,540원을 제외하면 류건율에게 예상되는 배당은 16,814,460원입니다. 보증금 140,000,000원 기준 미배당액은 123,185,540원이고, 이를 낙찰가와 합치면 매수인의 실질취득 부담은 140,715,540원입니다. 즉 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 1.4억원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 동천로 6, 103동 12층1207호 (동천동, 칠곡화성타운) |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 권만전 2분의 1 · 배계수 2분의 1 |
| 취득 | 2014.09.15 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 17,530,000원 (6회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 류건율 / 145,953,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.4억 권리
이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.03.13 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 뒤에 등기된 신한카드 가압류 4,067,355원, 김정임 가압류 35,000,000원, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그 앞입니다. 류건율의 2020.09.07 전세권 140,000,000원과 2024.10.16 주택임차권은 선순위로 남아 매수인에게 대항할 수 있습니다.
② 임차인 — 조사상 5명, 미상 점유자가 더 위험하다
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 조사상 실제 임차인·점유 관련 명의는 5명입니다. 류건율은 보증금과 확정일자가 확인되지만, 나머지 4명은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김의규 | 2018.07.27 · 101호 | 미상 | 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정임 | 2016.02.29 | 미상 | 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한옥순 | 2020.08.21 | 미상 | 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권기환 | 2004.12.06 | 미상 | 확정일자 미상 · 2025.05.02 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류건율 | 2020.09.25 | 140,000,000원 | 2020.08.18 · 배당요구 | 有 | 행사 가능 | 해당 없음 |
김정임은 등기부상 권리관계에도 나타나며, 류건율 역시 전세권자·임차권자·강제경매 채권자로 중첩돼 있습니다. 동일인이 여러 권리 지위로 나타나는 만큼 각 권리가 별개의 채권인지, 동일 보증금·채권을 담보하거나 집행하는 관계인지 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 13%, 실질취득은 최근 시세의 104%
동일 면적 59.99㎡의 최근 거래는 12건이며 전체 평균은 135,166,666원입니다. 가격 판단에는 최근 12개월 9건 평균 135,222,222원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2026년 7월 166,000,000원이고 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.2%로 큰 방향성 없이 사실상 비슷한 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 9 | 122,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 129,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 12 | 136,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 59.99㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2025.04 | 59.99㎡ | 10 | 132,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.99㎡ | 9건 | 135,222,222원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 13.0%에 불과하지만 그것은 실질적인 매수가격이 아닙니다. 현재 회차 실질취득 140,715,540원은 최근 12개월 평균의 약 104.1%로 오히려 평균 시세보다 높습니다. 최신 거래 166,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균을 초과하므로 “6회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 715,540원 |
| 1. 임차인 류건율 보증금 | 140,000,000원 | 16,814,460원 |
| 2. 을구 13번 전세권 · 류건율 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 류건율 | 145,953,424원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신한카드주식회사 | 4,067,355원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 김정임 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 류건율 보증금 140,000,000원 중 16,814,460원이 배당되고 123,185,540원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 동일인 류건율의 전세권·임차권·경매채권 관계는 원본을 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 7·8회 유찰도 가격 메리트가 제한적
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 17,530,000원 | 123,185,540원 | 140,715,540원 |
| 7회 유찰 시 | 12,271,000원 | 128,349,878원 | 140,620,878원 |
| 8회 유찰 시 | 8,589,700원 | 131,964,915원 | 140,554,615원 |
7회·8회까지 더 유찰되어도 실질취득은 최근 12개월 평균 135,222,222원을 계속 웃돕니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다. 실제 부담을 낮추려면 단순히 최저가가 내려가는 것이 아니라 선순위 임차보증금의 배당·인수 구조가 달라져야 합니다.
⑥ 물건·입지 확인 메모
- 사건 분류. 본건 사건 용도는 아파트이며, 토지 이용상황도 아파트로 기재돼 있습니다.
- 단지. 실거래 비교 단지는 칠곡화성타운2차, 481세대이며 사용승인일은 1995.11.22입니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형, 광대소각 도로조건이며 공시지가는 1,727,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이 포함되고 도시지역·택지개발지구기타 등의 지정이 확인됩니다.
- 원본 대조 필요. 감정요항의 일부 서술에는 대상 주소와 다른 읍내동 및 다가구주택 이용 내용이 함께 나타나므로, 해당 입지·구조 서술은 본건과 일치하는지 감정평가서 원본에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 매수가격으로 착각하지 말 것. 17,530,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 140,715,540원이 현재 회차의 실질취득 기준입니다.
- 류건율 2차 증액 확인. 임차권등기에는 1차 140,000,000원, 2차 145,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 증액분 5,000,000원의 인수·배당 순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 4명 확인. 김의규·김정임·한옥순·권기환은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험이 남습니다.
- 동일인 권리 중첩 확인. 류건율은 전세권자·임차권자·경매채권자로 나타나므로 채권 중복 여부와 실제 배당관계를 매각물건명세서·배당요구·등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 김정임 관계 확인. 현황조사상 점유자이면서 등기부상 가압류 채권자로도 나타나므로 실제 임대차관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 135,222,222원보다 실질취득이 높으므로 단순 유찰 할인율을 근거로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 현장·서류 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,753만원 낙찰”이 아니라 “약 1.41억 취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 149,000,000원짜리 아파트가 17,530,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 그러나 대항력 있는 류건율의 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않기 때문에 현재 회차 예상 인수액만 123,185,540원입니다. 실질취득은 140,715,540원으로 최근 12개월 실거래 평균 135,222,222원보다 높습니다.
더 유찰돼도 총부담은 7회 140,620,878원, 8회 140,554,615원으로 거의 내려가지 않습니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 점유자 4명이 남고, 류건율의 임차보증금은 2차 145,000,000원까지 증액된 기록도 있습니다. 최저가 할인율은 크지만 권리위험을 반영한 가격 메리트는 낮은 사건입니다. 결론은 “최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않고 인수범위도 완전히 닫히지 않았다”입니다.
