대구지방법원 2025타경6301. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 토지는 234.1㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕 3층 건물로 1994.11.17 사용승인됐습니다. 감정가 427,550,660원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 102,655,000원까지 낮아졌습니다.
등기상 말소기준권리는 2015.06.04 강북새마을금고 근저당권 52,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차·점유관계입니다. 권기환은 2004.12.06 전입으로 말소기준보다 앞서고, 2025.05.02 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액 역시 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6301 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 관음중앙로33길 3-28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 이용 |
| 토지 | 234.1㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 726,000원/㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕 3층 · 사용승인 1994.11.17 |
| 소유자 | 권만전 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 427,550,660원 / 102,655,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 145,953,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.06.04 강북새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 방미화 근저당 2건, 농협은행·신한카드·김정임 가압류, 류건율의 강제경매개시결정, 새북구새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개입니다.
② 임차·점유관계 — 선순위 전입 보증금 미상이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김의규 | 101호 | 2018.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정임 | - | 2016.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한옥순 | - | 2020.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권기환 | - | 2004.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰이 곧 ‘싼 매입’은 아니다
감정가 427,550,660원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 102,655,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 실거래 시세 비교값이 없고, 더 중요한 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다.
대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 102,655,000원이라는 숫자만으로 “감정가보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,655,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,237,170원 |
| 1. 근저당 · 강북새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 근저당 · 방미화 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 3. 근저당 · 방미화 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,097,375원 | 1,917,830원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 류건율 | 145,953,424원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사(변경전 농업협동조합중앙회) | 17,327,734원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 4,067,355원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김정임 | 35,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 새북구새마을금고(변경전 강북새마을금고) | 145,953,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 455,899,312원 중 예상 배당 100,417,830원, 미배당 355,481,482원입니다. 위 계산에서는 매수인 인수가 0원으로 산정되어 있지만, 선순위 전입자의 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 그 숫자만으로 실제 인수 0원을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 읍내동행정복지센터 북서측 인근으로, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 234.1㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 726,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 건물은 다가구주택으로 이용 중이고, 토지는 주상복합으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)·택지개발지구기타 등에 해당합니다.
- 건물. 공부상 시멘트벽돌조 슬래브지붕이나 실제는 슬래브 위 강판지붕이며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권기환 보증금 확인. 2004.12.06 전입자의 임대차계약서·보증금·실점유·확정일자를 확인하기 전에는 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 추가 주거 점유 확인. 전입일이 확인되지 않은 주거 점유관계가 있어 현황조사·매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
- 김정임 관계 확인. 임차관계의 김정임과 등기부상 35,000,000원 가압류 채권자 김정임이 동일 이름이므로 실제 임대차 여부와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 이유 확인. 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려온 사실 자체를 가격 메리트로 해석하지 말고, 점유·임차·건물 상태·제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·일괄매각. 매각 대상의 범위와 현황을 현장에서 확인하고, 공부상 구조와 실제 지붕 구조 차이도 확인해야 합니다.
- 세금·우선변제. 국 압류가 있고, 실제 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입이다
이 물건은 감정가 427,550,660원에서 102,655,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 순서는 반대입니다. 먼저 2004.12.06 전입 권기환의 보증금과 대항력을 확정해야 합니다. 보증금이 남아 매수인이 인수하는 구조라면 현재 최저가는 실제 매입비용을 보여주지 못합니다. 여기에 전입일 미상 주거 점유관계와 김정임의 관계인 가능성까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 실질취득가는 아직 모른다”입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 감정가 대비 할인율을 매력으로 평가하기 어렵습니다.
