춘천지방법원 2025타경1582. 횡성군 횡성읍 입석리 138-8 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자 곽노균은 2020년 소유권을 취득했고, 같은 날 둔내농업협동조합의 채권최고액 78,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 강원신용보증재단과 여러 금융기관의 가압류가 이어졌으며, 횡성군산림조합이 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

이 물건의 핵심은 매각 후 소멸하는 권리와 실제 배당받는 채권을 구분하는 것입니다. 후순위 채권자에게 큰 미배당이 발생하더라도 소멸 대상 권리가 그 이유만으로 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 다만 건물 등기상 권리 정리와 점유·임대관계 확인은 별개이므로, 입찰 전 현장조사 및 토지·건물 원본 서류 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준

말소기준은 을구 3번, 둔내농업협동조합의 2020.02.10. 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정된 최미송의 30,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 건물 등기상 말소기준보다 앞서 남아 있는 해당 근저당은 없습니다.

2022.09.06.에는 말소기준 근저당의 일부인 53,500,000원이 농업협동조합중앙회로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 채권 이전이므로, 최초 채권최고액 78,000,000원에 별도로 더해 계산하면 안 됩니다.

이후의 강원신용보증재단, 둔내농업협동조합, 횡성농업협동조합, 횡성군산림조합의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 횡성새마을금고 가압류는 이미 해제됐으며, 종전 강제경매개시결정도 취하로 말소됐습니다.

② 점유·임대관계 — 현장 확인이 필요한 부분

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에서 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현재 누가 주택을 사용하고 있는지와 실제 임대차계약의 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,414,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 확정채권액과 법정 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

채권자 총 청구액 289,345,782원 · 예상 채권자 배당액 89,368,548원 · 미배당액 199,977,234원. 집행비용 2,045,452원은 별도입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증은 별개

신건에서 채권자에게 돌아가는 배당금은 89,368,548원이며, 유찰이 반복될수록 배당 부족액은 커집니다. 각 회차의 산정 인수액은 0원으로 동일합니다. 이는 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 결과이며, 추후 확인되는 임대차 등 별도 인수 위험까지 없다는 의미는 아닙니다.

단독주택은 토지 위치, 건물 상태, 부속 구조물, 도로 여건에 따른 가격 편차가 큽니다. 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 91,414,000원이라는 신건 최저가가 실제 시세보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 그 자체만으로 시세 대비 할인이라고 평가할 수는 없습니다.

⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 횡성대성병원 남서측 인근에 위치하며, 주위는 저층 단독주택으로 형성된 기존 주택지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 농업용 차량 접근이 가능합니다. 버스노선과 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 연와조 스라브즙 위 강판기와 마감의 단층 주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 플라스틱프레임으로 마감됐습니다.
• 설비. 보일러 난방, 급·배수 및 위생설비, 태양광발전설비가 구비돼 있습니다. 현장에서 작동 상태와 유지·보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 175.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 171,300원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역으로, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 적용됩니다.
• 군사·소음 관련 제한. 비행안전제2구역(전술) 및 원주비행장(K-46) 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다. 증축·개축 및 향후 토지 활용계획 수립 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 기타 규제. 공장설립승인지역에 포함됩니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단독주택은 아파트와 달리 개별 토지·건물 상태에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 본건은 대중교통이 다소 불편하고 비행장 소음 관련 규제가 있어 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 감정평가 반영 범위 및 실제 위치와 현황을 대조하세요.
• 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입 여부, 임대차계약 및 보증금을 조사해야 합니다.
• 근저당 일부이전 확인. 2022.09.06. 농업협동조합중앙회로 이전된 53,500,000원은 기존 근저당 일부입니다. 실제 배당 시 확정채권액과 권리승계 관계를 확인하세요.
• 토지·건물 등기 원본 대조. 건물 등기상 소멸권리 분석과 별개로, 일괄매각 대상 토지의 등기사항 및 권리관계를 반드시 대조하세요.
• 진입로와 경계 확인. 도로접면 및 농업용 차량 접근 조건을 고려해 실제 통행, 경계, 인접 토지와의 관계를 확인하세요.
• 시설 점검. 보일러, 급·배수, 위생설비, 태양광발전설비와 제시외 건물의 상태 및 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 지역 규제 확인. 비행안전구역과 군용비행장 소음대책구역, 상대보호구역 등 관련 제한을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가만을 시세로 간주하지 말고 인근 단독주택 및 토지의 최근 실거래와 실제 건물 상태를 비교하세요.
• 배당 및 원본 확인. 예상배당표는 추정치입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 배당 관련 자료의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원”과 “가격이 적정하다”는 별개

이 사건은 둔내농업협동조합의 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액이 199,977,234원에 이르지만, 이것이 곧 낙찰자의 인수 부담이 되는 것은 아닙니다.

다만 점유·임대관계가 확인되지 않았고, 제시외 건물을 포함한 일괄매각이라는 점을 가볍게 보아서는 안 됩니다. 특히 비행장 소음 관련 규제와 대중교통 여건을 고려하면 일반적인 아파트와 같은 기준으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

감정가 91,414,000원이 적정한지는 주변 실거래와 현장 상태를 확인한 후 판단해야 합니다. 등기상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 가격·점유·제시외 건물 검증이 선행돼야 하는 단독주택 경매입니다.