138,080,000원
청주지방법원 2025타경2220. 음성군 감곡면 오향리 ‘행복가득1차’ 102동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있지만 감정평가 이용상태와 건물 구조는 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 본건 302호는 방3·거실·주방· 화장실2·발코니·현관 구조로 이용 중이며, 건물은 2019.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 현재 소유자는 이장희입니다.
권리의 핵심은 2019.05.02 설정된 동촌농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 현재 소유권 이전과 2025.09.19 임의경매개시결정이 이어졌으며, 경매로 매수인이 승계할 등기상 권리는 명시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 138,080,000원과 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 오향리 639 행복가득1차 102동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정평가상 다세대주택 · 방3·거실·주방·화장실2·발코니·현관 |
| 건물 | 2019.02.14 사용승인 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이장희 |
| 감정가 / 최저가 | 172,600,000원 / 138,080,000원 (1회 유찰·80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동촌농업협동조합 / 288,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.02 근저당권 · 동촌농업협동조합 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입자, 인수는 0원
말소기준보다 앞선 2019.02.22 신탁은 이미 말소되었고, 2024.05.20의 상주세무서장 압류도 2025.07.02 해제로 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 2019.05.02 동촌농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 — 김효숙 전입, 대항력은 없음
| 이름 | 전입 / 이용 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효숙 | 2025.03.12 · 주민등록등본상 전입자 · 점유부분 미상 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 전입자는 1명입니다. 김효숙의 전입일 2025.03.12는 말소기준일 2019.05.02보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초해 낙찰자에게 보증금 잔액을 승계시키는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 우선변제와 최우선변제 가능성은 별도 확인해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 80%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 138,080,000원으로 감정가 172,600,000원의 80%입니다. 하지만 행복가득1차의 비교 가능한 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 80%를 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 가격 메리트에는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
단지는 24세대, 사용승인일은 2019.02.14입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰된 상태이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격에 가점을 주기보다는 환금성과 실제 거래가격을 별도로 확인하는 접근이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,733,120원 |
| 1. 근저당 · 동촌농업협동조합 | 144,000,000원 | 135,346,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 동촌농업협동조합 근저당 채권최고액 144,000,000원 중 135,346,880원이 배당되고 8,653,120원이 미배당으로 남는 추정입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감곡생활체육공원 서측 인근이며, 주위는 감곡생활체육공원·단독주택·나지·농경지·과수원·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 다세대주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 개별보일러 난방·위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역이며, 토지는 다세대주택 부지로 이용 중이고 북동측으로 소로에 접합니다. 공시지가는 104,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역 등에 포함되며 중로3류에 접합니다.
- 환금성. 행복가득1차는 24세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 물건은 1회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김효숙 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최우선변제 여부까지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주민등록등본상 전입자가 존재하고 점유부분이 미상입니다. 실제 점유관계와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 청구액 대조. 경매 신청 청구액은 288,000,000원이고 본건 등기부상 근저당 채권최고액은 144,000,000원입니다. 입찰 전 신청채권과 등기 원본을 함께 대조하세요.
- 가격 비교. 감정가 172,600,000원에서 1회 유찰돼 138,080,000원이 되었지만, 실거래 비교 없이 80%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 환금성 점검. 24세대 규모와 단지 평균 유찰 2.7회를 감안해 실제 매수수요와 매도 기간을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확인, “싼 가격”은 아직 미확인
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2019.05.02 동촌농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김효숙의 2025.03.12 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가 172,600,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 138,080,000원으로 내려왔지만 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 여기에 24세대 규모와 단지 평균 유찰 2.7회, 전입자의 보증금·확정일자·배당요구 미상이 남습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 결정. 현재 회차를 단순히 ‘감정가의 80%’라는 이유로 싸다고 보기는 어렵습니다.
