청주지방법원 2025타경2220. 충북 음성군 감곡면 오향리 행복가득1차 제102동 4층 401호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태와 현장 설명은 다세대주택입니다. 2019.05.02. 설정된 동촌농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 144,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 현재 소유자는 2021.10.28. 소유권을 이전받은 이장희입니다.
현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 80%인 138,080,000원입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다. 따라서 낙찰가 외에 등기상 권리를 추가로 떠안는 구조는 아닙니다. 반면 현황에서 발견된 호수 표시 불일치는 반드시 실제 목적물과 공부가 일치하는지 대조해야 할 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2220 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 오향리 639 행복가득1차 102동 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 현황 | 공부상 4층 401호 · 현관문에는 501호로 표시 |
| 건물 | 2019.02.14. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 방3·거실·주방·화장실2·발코니·현관 |
| 소유자 | 이장희 |
| 감정가 / 최저가 | 172,600,000원 / 138,080,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 2019.05.02. 동촌농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 2025.09.19. 동촌농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 전입자 — 후순위 전입으로 대항력 없음
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효숙 | 미상 · 주민등록등본상 전입자 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김효숙의 전입일은 2025.03.12.로 말소기준권리인 2019.05.02.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 전입자는 1명입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 138,080,000원으로 감정가 172,600,000원의 80%입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 제시되어 있지 않습니다. 행복가득1차는 24세대이고 2019.02.14. 준공됐으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0%입니다.
따라서 감정가 대비 20% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 비교 대상으로 잡힌 면적 69.115㎡는 대상 물건과 면적 매칭이 되지 않은 상태이므로, 가격 판단은 별도의 동일·유사 물건 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,733,120원 |
| 1. 근저당 · 동촌농업협동조합 | 144,000,000원 | 135,346,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 138,080,000원 가정 시 집행비용 2,733,120원을 제외한 135,346,880원이 동촌농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 8,653,120원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 138,080,000원 | 135,346,880원 | 8,653,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,464,000원 | 108,117,504원 | 35,882,496원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 88,371,200원 | 86,380,518원 | 57,619,482원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 288,000,000원인 반면 등기상 근저당 채권최고액은 144,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 신청채권자에게 135,346,880원이 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 증가하지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 감곡생활체육공원 서측 인근. 주위는 감곡생활체육공원, 단독주택, 나지, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 해당 다세대주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조. 2019.02.14. 사용승인, 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 개별보일러 난방·위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 내부. 4층 401호는 방3·거실·주방·화장실2·발코니·현관 구조로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 3,240㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 평지·부정형, 소로한면 조건입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로3류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 공부상 4층 401호와 현관문 501호 표시가 동일 목적물인지 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 전입자 확인. 김효숙은 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 검증. 비교 대상으로 표시된 69.115㎡는 대상 물건과 면적이 일치하지 않으므로 가격 비교에 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 청구액 확인. 청구액 288,000,000원과 근저당 채권최고액 144,000,000원의 차이는 채권계산서 등 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 실제 점유관계와 임대관계가 명확하지 않으므로 현장 점유자를 확인하고 명도 가능성을 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘목적물 특정과 가격 검증’
이 물건은 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2019년 동촌농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 전입자 김효숙은 2025년 전입으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 명시 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 안전한 권리구조가 곧 안전한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 공부에는 401호, 현관에는 501호로 표시되어 있다는 현황 차이가 있고, 직접 비교할 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 현재 최저가 138,080,000원은 감정가의 80%지만, 그것만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 목적물 특정과 시세 검증은 필수. 이 사건의 핵심은 바로 그 두 가지입니다.
