청주지방법원 2025타경30201. 충주시 교현동 214-7을 주소로 하는 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 매각조건에는 일괄매각 및 제시외 건물 2-1. ~ 2-5. 포함이 명시돼 있습니다. 현재 소유자는 윤혜란이고, 말소기준권리는 2021.12.23. 설정된 예성새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 그 뒤 2022.11.11. 김달귀 명의의 근저당권 180,000,000원과 2025.01.17. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계 미상으로 확인되므로, “임차인 문제까지 완전히 확인됐다”라고 단정하기보다는 현황과 점유관계를 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30201 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 교현동 214-7 · 충청북도 충주시 만리산5길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 윤혜란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,303,200원 / 73,043,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 134,426,677원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1. ~ 2-5. 포함 |
| 등기 발급일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심 기준은 2021.12.23. 예성새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 설정된 김달귀 근저당권 180,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 1회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 91,303,200원, 현재 최저매각가는 73,043,000원으로 1회 유찰된 감정가 80% 회차입니다. 추가 유찰 시 시나리오상 2회 유찰 가격은 58,434,400원, 3회 유찰 가격은 46,747,520원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 기타 + 토지이고 일괄매각·제시외 건물을 포함하므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하기보다 토지·건물 현황을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,774원 |
| 1. 근저당 · 예성새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김달귀 | 180,000,000원 | 32,328,226원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,043,000원 기준 채권 총액 219,000,000원 중 71,328,226원이 배당되고, 147,671,774원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건2)와 본건5)는 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 본건2)는 시멘트 벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 본건5)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 본건2), 본건5) 모두 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로와 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 교현동 일련번호 1. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 모든 가축사육제한지역 및 충일중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 다른 토지 일련번호. 계획관리지역·성장관리계획구역·온천지구 등으로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 3)의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 2-1. ~ 2-5.가 포함되므로 각 건물과 토지의 위치·경계·현황을 확인하세요.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 일련번호 3)은 공부상 ‘전’, 현황은 도로이므로 이용제약과 가치 반영 여부를 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%이나 실거래 자료가 없으므로 주변 토지·주택 거래와 개별 감정가를 별도로 대조하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 김달귀 근저당권에 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘매각범위와 현황’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 명확합니다. 반면 물건 자체는 기타 + 토지이고, 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건, 공부상 지목과 현황의 차이, 임대관계 미상이라는 확인사항이 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 80%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없으므로 그것만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 낙찰자가 무엇을 인수하느냐보다 실제로 무엇을 함께 낙찰받고 그 자산의 시장가치가 얼마인지를 정확히 확인하는 데 있습니다.
