청주지방법원 2025타경30201. 충주시 살미면 문강리 103-1 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물 일부는 주택으로 이용 중이고, 등기상 소유자는 임종남입니다. 감정가는 289,959,660원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 231,968,000원입니다.
권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2022.05.31. 설정된 충주농업협동조합 근저당 96,000,000원이 말소기준이고, 2022.11.10. 정원교 근저당 18,000,000원, 2022.11.11. 김달귀 근저당 180,000,000원과 2025.01.17. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30201 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 살미면 문강리 103-1 · 충청북도 충주시 살미면 강진길 77 |
| 등기 표시 | 충청북도 충주시 살미면 문강리 103-1, 102-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건물 일부 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임종남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 289,959,660원 / 231,968,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 134,426,677원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
② 물건 현황 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 중요하다
감정평가상 본건 2)와 5)는 모두 주택으로 이용 중입니다. 본건 2)는 시멘트 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물, 본건 5)는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가 231,968,000원은 감정가 289,959,660원의 80% 회차입니다. 다만 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아, 감정가 대비 20% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다. 기타 + 토지에 주택과 복수 토지가 결합된 물건인 만큼 가격 판단은 현장 상태와 개별 토지의 이용관계를 함께 봐야 합니다.
| 감정가 | 289,959,660원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 231,968,000원 |
| 현재 회차 비율 | 80% |
| 2회 유찰 시 | 185,574,400원 (64%) |
| 3회 유찰 시 | 148,459,520원 (51.2%) |
④ 예상배당표 (매각가 231,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,047,552원 |
| 1. 근저당 · 충주농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정원교 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김달귀 | 180,000,000원 | 113,920,448원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 294,000,000원 중 227,920,448원이 배당되고 66,079,552원이 미배당됩니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 살미면 문강리 강진마을 내에 위치하며, 농촌마을·농경지·자연림 등으로 이루어진 산간 농촌지대입니다. 일부 평가대상은 충주교현초등학교 남동쪽 인근 기존 주택지대에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 본건 2)와 5)는 주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 일련번호 1)은 도시지역·제2종일반주거지역, 일련번호 3)·4)는 계획관리지역·성장관리계획구역이며 문강온천지구에 해당합니다.
- 현황 차이. 일련번호 3)은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황 도로로 이용 중입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 제시외 5-2는 포함, 제시외 5-1 컨테이너·창고는 제외입니다. 현장에서 각 구조물을 식별하세요.
- 토지 현황 확인. 일련번호 3)은 공부상 ‘전’이지만 도로로 이용 중이므로 실제 경계와 사용상태를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등기상 임차인은 없지만 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 비교 실거래 수치가 없으므로 유찰률만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 지번과 매각대상을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 입찰 판단은 더 복합적입니다. 용도가 기타 + 토지이고, 주택으로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되며 제시외 물건 일부는 포함·일부는 제외됩니다. 토지 중에는 공부상 ‘전’이지만 현황 도로로 이용되는 부분도 있습니다.
현재 최저가 231,968,000원은 감정가의 80%이지만, 이를 뒷받침할 비교 실거래 수치가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 매각범위·현황·가격 검증을 끝낸 뒤 들어가야 하는 물건입니다.
