춘천지방법원 2025타경20940. 원주시 단계동 1119-3, 천사로 14의 2층 201호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있고, 소유자는 합자회사대원입니다. 합자회사대원은 2015.12.28 공유자 전원 지분을 거래가액 280,000,000원에 이전받았고, 같은 날 원주농업협동조합 앞으로 채권최고액 650,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 212,100,000원으로 감정가 303,000,000원의 70%, 1회 유찰 상태입니다. 신청채권자의 청구액은 513,955,296원이고, 현재 회차 예상배당에서는 원주농업협동조합에 208,330,600원이 배당되는 구조입니다. 전체 채권 기준 미배당액은 944,990,400원이지만, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 1119-3 2층 201호 · 강원특별자치도 원주시 천사로 14 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 건축물대장상 노래연습장 · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 합자회사대원 (2015.12.28 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 513,955,296원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.12.28 원주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국의 압류, 신용보증기금·강원신용보증재단의 가압류, 이대훈 근저당권, 임의경매개시결정, 원주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2020.11.03 서울보증보험주식회사의 가압류 17,545,000원은 2021.01.13 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황정숙 | 미상(현황서상 202,203호) | 2025.07.18 | 50,000,000원 | 2,750,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 기록은 황정숙 1명입니다. 전입일 2025.07.18은 말소기준일 2015.12.28보다 뒤라 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 사용부분은 “미상(현황서상 202,203호)”로 기재돼 있습니다. 따라서 본건 201호와의 실제 점유 관계는 현장과 원본 현황조사를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·이용상태 — 1회 유찰 70%, ‘싸다’ 판단은 별개
현재 회차 최저가는 212,100,000원, 감정가 303,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득은 최저가와 같은 212,100,000원입니다. 다만 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 확정할 수 없습니다. 이 물건에서는 권리비용보다 현황 이용상태와 실제 수요를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 1. 근저당 · 원주농업협동조합 | 650,000,000원 | 208,330,600원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 115,821,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 127,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이대훈 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,153,321,000원, 채권자 총 예상배당은 208,330,600원, 미배당액은 944,990,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 212,100,000원 | 208,330,600원 | 944,990,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 148,470,000원 | 145,591,420원 | 1,007,729,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 103,929,000원 | 101,673,994원 | 1,051,647,006원 | 0원 |
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단계동 백간공원 남측 인근이며, 주위에는 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 570.1㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 사다리형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로2류(폭 15m~20m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,034,000원/㎡입니다.
- 건물설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·옥내소화전 등이 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 원주농업협동조합 근저당권의 접수일 2015.12.28과 후순위 권리의 매각소멸 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 201호 점유관계 확인. 황정숙의 사용부분은 현황서상 202·203호로 기재돼 있으므로 본건 201호의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 건축물대장상 노래연습장, 현황 사무실이라는 이용상태를 전제로 향후 사용 목적과 맞는지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 원주농업협동조합 근저당에는 202호·203호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 물건의 경매 진행과 배당관계를 원본에서 함께 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당요구와 조세채권을 별도로 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%가 됐지만, 감정가 할인율과 실제 시장가격은 별개입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 이용·점유 확인이 핵심
이 물건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2015.12.28 원주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 황정숙의 2025.07.18 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차를 포함한 모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰의 초점은 권리보다 현황에 있습니다. 본건 201호는 건축물대장상 노래연습장인데 현황은 사무실이고, 임차인 기록은 202·203호를 가리킵니다. 최저가 212,100,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실과 별개로, 실제 201호의 점유·이용상태와 목적에 맞는 사용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 현황과 가격 확인입니다.
