443,800,000원
춘천지방법원 2025타경20940. 소재지는 강원특별자치도 원주시 단계동 1119-3 2층202호이고, 도로명주소는 천사로 14입니다. 소유자는 합자회사대원입니다. 등기상 가장 먼저 확인할 권리는 2015.12.28. 설정된 원주농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 650,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후 설정된 가압류·근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 634,000,000원에서 1회 유찰된 443,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없어 이 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 “시세 검증 전 보류”가 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20940 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 1119-3 2층202호 · 천사로 14 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 토지 상업용 · 감정 이용상태상 202호·203호를 통합하여 현황 노래연습장으로 이용 |
| 소유자 | 합자회사대원 · 2015.12.28. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 634,000,000원 / 443,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 513,955,296원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 570.1㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 공시지가 | 2,034,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2015.12.28. 원주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액 650,000,000원으로, 이 권리를 기준으로 이후 등기된 신용보증기금 가압류 115,821,000원, 강원신용보증재단 가압류 127,500,000원, 이대훈 근저당 260,000,000원, 임의경매개시결정과 세 차례의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황정숙 | 미상(현황서상 202,203호) | 2025.07.18 | 50,000,000원 | 2,750,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
황정숙의 전입일은 2025.07.18.로 말소기준권리인 2015.12.28. 근저당보다 훨씬 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 보증금은 50,000,000원, 월세는 2,750,000원이며 우선변제 여부와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
감정가 634,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 443,800,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 310,660,000원, 그 다음은 217,462,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 443,800,000원 | 436,962,000원 | 716,359,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 310,660,000원 | 305,510,760원 | 847,810,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 217,462,000원 | 213,617,532원 | 939,703,468원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 443,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,838,000원 |
| 1. 근저당 · 원주농업협동조합 | 650,000,000원 | 436,962,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 115,821,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 127,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이대훈 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,153,321,000원 중 채권자 예상배당은 436,962,000원, 미배당은 716,359,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주시 단계동 백간공원 남측 인근으로, 주위에 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 감정 이용상태상 202호·203호는 건축물대장상 휴게음식점이나 두 호수를 통합하여 현황 노래연습장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 동측 약 15m·북측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,034,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있으므로 실제 매각 대상 전부를 매각목록에서 다시 확인해야 합니다.
- 202호·203호 통합 이용. 현황상 두 호수가 노래연습장으로 통합 이용되고 있으므로 내부 경계·출입·설비 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 황정숙. 대항력은 없지만 현황서상 점유 부분이 202호·203호로 기재되어 있으므로 실제 점유 범위와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 원주시·국·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부는 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 동일·유사 상업용 부동산의 거래·임대 수준으로 응찰가를 검증해야 합니다.
- 배당표 변동. 현재 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.28. 원주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 황정숙의 전입은 2025.07.18.로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 634,000,000원이 한 차례 유찰되어 443,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래가 없고, 현황상 202호·203호를 통합한 노래연습장 이용, 일괄매각 표시, 세금 압류에 따른 배당 변수도 확인해야 합니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 현장 시세 확인 후 판단”입니다.
