대전지방법원 2025타경542. 천안시 서북구 부대동 57-3 일대의 다세대주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호 3·4·5 모두 다세대주택이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 853,312,000원에서 한 차례 유찰된 597,318,000원입니다.
권리관계는 겉보기보다 단순하지 않습니다. 등기상 근저당권은 0건이고, 데이터상 말소기준은 2025.12.10 천안신용협동조합의 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 그러나 전입자 김영애의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2019.03.25입니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·승계액 미상 상태로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 부대동 57-3 |
| 등기 부동산 | [건물] 충청남도 천안시 서북구 부대동 57-3외 1필지 제1동호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 김성관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 853,312,000원 / 597,318,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안신용협동조합 / 564,210,111원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 844.0㎡ · 지목 임야 · 자연녹지지역 · 공시지가 259,900원/㎡ |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 전입자가 핵심
등기상 후순위 압류는 2026.02.10 천안세무서장이 처분청인 국가 압류 1건으로, 등기자료에서는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 배당 계산에도 당해세가 반영되지 않았다고 기재돼 있으므로, 등기 말소 여부와 별개로 실제 세금 배당 순위는 입찰 전 확인 대상입니다.
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영애 | 2019.03.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성·미상 |
② 유치권·사용승인 — 등기 밖 리스크가 크다
매각물건명세서 비고에는 화인건설 주식회사로부터 59,510,000원의 유치권신고서가 접수되었다고 기재돼 있습니다. 동시에 신청채권자로부터 유치권 배제신청서도 접수됐고, 유치권의 성립 여부 자체가 불분명한 상태입니다. 따라서 59,510,000원을 곧바로 매수인 인수금으로 합산해서도 안 되지만, 반대로 아무 위험이 없다고 제외해서도 안 됩니다.
건물 측 행정 리스크도 중요합니다. 감정평가 요항에서는 기호 3·4·5가 모두 사용승인 미필인 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등은 되어 있는 것으로 추정되지만, 사용승인 여부는 환금성과 금융·이용 측면에서 별도의 확인이 필요한 사안입니다.
③ 배당·유찰 시나리오 (현재 최저가 597,318,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,373,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 588,944,820원 |
위 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 전입자의 보증금·배당요구·우선변제 여부와 유치권 성립 여부도 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담을 확정하는 표로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 청구 | 계산상 배당 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 597,318,000원 | 564,210,111원 | 0원 | 564,210,111원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 418,122,600원 | 564,210,111원 | 0원 | 564,210,111원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 292,685,820원 | 564,210,111원 | 0원 | 564,210,111원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 부대동 소재 ‘안터방죽’ 북측 인근 ‘한울전원마을’ 내에 위치하며, 근교 전원주택지대 또는 시가지 후면 전원주택지대로 평가되어 주거지 제반 여건은 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 3·4·5는 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 토지면적 844.0㎡, 지목 임야, 자연녹지지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·도시지역이 포함되어 있습니다. 도로접면은 세로한면(가), 지형은 완경사·자루형입니다.
- 공부와 현황 차이. 감정평가에서는 토지의 공부상 지목과 현황 택지이행지가 다르다고 기재되어 있고, 매각물건명세서에도 목록 2의 공부상 지목 ‘임야’와 현황 ‘택지이행지’의 차이가 명시되어 있습니다.
- 환금성. 다세대주택과 토지를 일괄매각하는 구조에 사용승인 미필과 산지전용 관련 행정 확인사항이 함께 있어, 일반적인 승인 완료 주택보다 매각 후 이용·처분 조건을 더 세밀하게 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영애 전입 원인 확인. 2019.03.25 전입의 실제 점유 여부와 임대차관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금과 대항력 성립 여부가 확인되기 전에는 최저가 597,318,000원을 총 취득원가로 간주하지 마세요.
- 유치권 현장 확인. 화인건설 주식회사의 59,510,000원 유치권 신고와 신청채권자의 유치권 배제신청 내용을 함께 확인하고, 실제 점유와 공사대금 채권의 성립 여부를 검토해야 합니다.
- 사용승인 미필 확인. 감정평가상 기호 3·4·5가 사용승인 미필 상태이므로 건축허가·사용승인 진행 상태와 이용상 제한을 확인해야 합니다.
- 산지전용 공문 확인. 산지전용기간 만료에 따른 복구이행, 원상회복명령, 허가 취소 가능성에 관해 천안시 허가과 산지전용팀 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 2026.02.10 국가 압류 등기는 매각 소멸로 표시되어 있으나 당해세는 배당 계산에서 빠져 있으므로 실제 조세채권의 법정기일·배당 순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지와 건물의 목록별 경계·현황, 공부와 현황의 차이, 사용승인 상태를 현장과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 확인할 것이 많다”
이 사건은 감정가 853,312,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 597,318,000원까지 내려왔습니다. 그러나 70%라는 숫자만으로 투자 매력을 판단할 단계가 아닙니다. 2019.03.25 전입한 김영애의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액이 아직 미상이고, 화인건설 주식회사의 59,510,000원 유치권 신고도 성립 여부가 정리되지 않았습니다.
여기에 다세대주택의 사용승인 미필, 토지의 공부·현황 차이, 산지전용기간 만료에 따른 복구이행과 원상회복 관련 행정사항까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 가격보다 권리·점유·행정 확인이 먼저인 복합형 물건입니다. 전입자의 보증금과 대항력, 유치권 성립 여부, 사용승인 및 산지전용 처분 가능성을 확인한 뒤에야 실질취득액과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
