창원지방법원 2024타경4130. 등기상 소유자는 하재경이고, 말소기준권리는 2022.05.09. 설정된 진주남부농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 주식회사다이아대부 근저당권, 경매개시결정, 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 중심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 박아경은 2018.11.01., 김준영은 2020.06.24. 전입해 둘 다 말소기준일인 2022.05.09.보다 앞섭니다. 현황조사 기준 두 사람 모두 대항력 있는 임차인으로 분석되어 있고, 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰대금과 별개로 보증금 승계 부담을 반드시 포함해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4130 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 내동면 유수리 688-3 · 경상남도 진주시 내동면 내축로563번길 16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 주택·근린생활시설·야영장시설·단독주택(풀빌라)·펜션 등 |
| 소유자 | 하재경 |
| 감정가 / 최저가 | 37,358,500원 / 26,151,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다이아대부 / 456,547,945원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.09. 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 감정서상 (1)(2) 매각 포함 · 공부상 2개동, 현황 1개동 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
등기부 자체만 보면 오래된 근저당권·가압류 상당수는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 핵심이 되는 기준권리는 2022.05.09. 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 그러나 박아경과 김준영의 전입일은 각각 2018.11.01., 2020.06.24.로 그보다 빠릅니다. 따라서 후순위 근저당권이 소멸한다고 해서 매수인이 아무 부담 없이 소유권을 취득하는 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 61,000,000원 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박아경 | 2018.11.01. | 60,000,000원 | - | 대항력 有 | 우선변제 無 | 60,000,000원 승계 |
| 김준영 | 2020.06.24. | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000,000원 승계 |
③ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 61,000,000원 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 26,151,000원 | 61,000,000원 | 87,151,000원 | 1,724,719,718원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 18,305,700원 | 61,000,000원 | 79,305,700원 | 1,732,423,803원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 12,813,990원 | 61,000,000원 | 73,813,990원 | 1,737,816,662원 |
이 사건에서는 우선변제권이 없는 두 임차인의 보증금 61,000,000원이 각 시나리오에서 매수인 인수액으로 그대로 계산돼 있습니다. 따라서 추가 유찰로 법원 최저가가 내려가더라도 인수 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 실거래 비교 자료도 없으므로, “감정가의 70%·49%·34%”라는 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 870,718원 |
| 인수 · 임차인 박아경 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김준영 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 25,280,282원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다이아대부 | 520,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각대금 26,151,000원 중 집행비용 870,718원을 제외한 25,280,282원이 선순위 근저당권에 배당되고, 뒤의 근저당권·가압류에는 배당이 없습니다. 채권 총 미배당액은 1,724,719,718원이며, 임차보증금 61,000,000원은 별도로 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 내동면 유수리 ‘쑥골마을’ 동측 및 남측 인근이며, 주변은 단독주택·전·답 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 주택, 근린생활시설인 글램핑장 관리동, 야영장시설 화장실, 단독주택인 풀빌라, 펜션, 공실 근린생활시설 등이 함께 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외건물 감정서상 (1)(2)이 매각에 포함되고, 본건 건물은 공부상 2개동이나 현황은 1개동으로 조사돼 있어 현황과 공부의 대응관계를 직접 확인해야 합니다.
- 토지. 유수리 688-3은 지목 대, 면적 139.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 34,200원/㎡입니다.
- 규제. 보전녹지지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 단순 공동주택 한 호가 아니라 토지와 다양한 이용형태가 함께 언급되는 일괄매각 구조여서, 일반 주거용 공동주택보다 용도·점유·운영현황 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 61,000,000원부터 확인. 낙찰가와 별도인 매수인 인수액입니다. 현재 회차 기준 실질취득 87,151,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 박아경 임대차 실체 확인. 2018.11.01. 전입, 보증금 60,000,000원이며 등기부상 과거 가압류 권리자와 같은 이름입니다.
- 김준영 임대차 실체 확인. 2020.06.24. 전입, 보증금 1,000,000원·월세 200,000원이며 과거 근저당권자와 같은 이름입니다.
- 우선변제 없는 대항력 구조 확인. 두 임차인의 배당액은 0원으로 계산되고 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물 (1)(2) 포함 및 공부상 2개동·현황 1개동이라는 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가에는 주택 외에 글램핑장 관리동·야영장시설·풀빌라·펜션·근린생활시설까지 기재돼 있어 실제 매각대상별 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 자료가 없어 최저가나 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·임대차계약 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “26,151,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 표면 최저가는 26,151,000원이지만, 권리분석상 더 중요한 숫자는 매수인이 떠안을 임차보증금 61,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득은 87,151,000원이고, 임차인 두 사람은 모두 말소기준일보다 먼저 전입한 것으로 분석돼 있습니다. 여기에 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 하는 과제, 일괄매각·제시외건물·공부와 현황의 건물동수 차이, 주택과 근린·야영·펜션 등 여러 이용형태가 겹쳐 있습니다.
실거래 자료가 없는 만큼 “유찰돼서 싸다”는 가격 결론도 유보해야 합니다. 최저가가 아니라 실질취득과 임차보증금 승계가 승부처이고, 두 임대차가 실제로 유효한지, 매각대상 전체의 현황과 수익·사용 가능성이 무엇인지 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 권리와 물건현황 모두 확인 항목이 많은 사건으로 보는 편이 타당합니다.
