창원지방법원 2024타경4130. 진주시 내동면 유수리 691-4 일대의 토지와 여러 건물이 함께 묶인 물건입니다. 감정 이용상태만 봐도 주택, 글램핑장 관리동·화장실, 단독주택형 풀빌라, 펜션, 공실인 근린생활시설이 섞여 있어 일반 단독주택이나 아파트처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다. 감정가 1,989,756,650원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,392,830,000원입니다.
하지만 이 사건의 첫 번째 함정은 최저가 자체가 아닙니다. 박아경은 2018.11.01 전입했고, 이 사건의 말소기준으로 계산된 진주시 압류는 2019.11.14입니다. 전입이 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력이 있는 임차인으로 분류되며, 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 배당표에서는 보증금 60,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가가 아니라 1,392,830,000원 + 60,000,000원 = 1,452,830,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4130 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 내동면 유수리 691-4 · 경상남도 진주시 내동면 내축로563번길 27-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주택 · 근린생활시설 · 야영장시설 · 단독주택(풀빌라) · 단독주택(펜션) |
| 소유자 | 하재경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,989,756,650원 / 1,392,830,000원 (1회 유찰) |
| 실질취득 | 1,452,830,000원 (최저가 + 임차보증금 인수 60,000,000원) |
| 청구액 | 456,547,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 유원지 · 1,520㎡ · 계획관리지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 84,700원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 및 제시외구축물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기 흐름에서 현재 권리분석의 기준점은 2019.11.14 진주시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 다이아대부의 임의경매개시결정, 진주시 압류, 경남신용보증재단 가압류, 진주남부농업협동조합의 임의경매개시결정, 다이아대부 근저당 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박아경 | 2018.11.01 | 60,000,000원 | - | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김준영 | 2020.06.24 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 김준영은 2020.06.24 전입으로 말소기준 뒤에 들어왔기 때문에 대항력이 없습니다. 다만 박아경과 김준영 모두 과거 등기부상 권리자와 이름이 일치해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 이는 인수 위험을 자동으로 없애는 근거가 아니므로 실제 점유·임대차 원본 확인이 필요합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 인수 6,000만원은 따로 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,392,830,000원 | 60,000,000원 | 1,452,830,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 974,980,999원 | 60,000,000원 | 1,034,980,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 682,486,699원 | 60,000,000원 | 742,486,699원 | 0원 |
박아경의 보증금 60,000,000원은 현재 최저가보다 훨씬 작기 때문에 이 사건은 “낙찰가가 내려가면 인수가 늘어 총액이 보증금으로 고정되는” 유형은 아닙니다. 대신 각 회차마다 낙찰가에 60,000,000원을 더한 금액이 실질취득입니다. 현재 회차 실질취득은 감정가의 약 73.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,392,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,328,300원 |
| 인수 · 임차인 박아경 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다이아대부 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 826,501,700원 |
배당모델상 채권 합계 550,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 박아경 보증금 60,000,000원은 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 진주시 내동면 유수리 ‘쑥골마을’ 동측 및 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 전·답 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주택, 글램핑장 관리동, 글램핑장 화장실, 단독주택형 풀빌라, 펜션, 공실인 근린생활시설 등 여러 용도가 혼재합니다.
- 토지. 주요 토지는 계획관리지역, 지목 유원지, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형이며 면적은 1,520㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함되고, 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재하거나 접하는 토지가 있습니다.
- 일괄매각. 제시외건물과 제시외구축물까지 매각에 포함됩니다. 개별 자산별 가치와 이용 가능성을 분리해 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 목록 4는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,392,830,000원이 아니라 박아경 보증금 60,000,000원을 더한 1,452,830,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 박아경 임대차 원본. 전입 2018.11.01, 보증금 60,000,000원, 확정일자·배당요구 확인이 없는 대항력 임차인입니다. 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 박아경과 김준영 모두 등기부상 과거 권리자와 이름이 일치한다는 경고가 있습니다. 가장임차인 여부는 추측으로 결론내리지 말고 계약서·자금흐름·점유관계를 대조해야 합니다.
- 세금압류. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지 확인해야 합니다. 당해세라면 배당모델보다 선순위 차감이 커질 수 있습니다.
- 위반건축물. 목록 4의 위반건축물 등재 내용과 시정명령·이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외건물과 제시외구축물이 포함되므로 감정서의 각 건물·구축물과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 혼합용도 환금성. 주택과 글램핑·풀빌라·펜션·근린생활시설이 혼재해 매수층이 제한될 수 있으므로 단순 감정가 할인율만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 인수와 복합 리스크
한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%인 1,392,830,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 박아경의 보증금 60,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 1,452,830,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다.
더구나 주택·글램핑장·풀빌라·펜션·근린생활시설과 토지가 묶인 일괄매각이고, 제시외 건축물·구축물까지 포함되며 목록 4는 위반건축물로 등재돼 있습니다. 국세·지방세 압류의 당해세 가능성과 임차인들의 관계인 의심도 확인 대상입니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차인 인수·세금·위반건축물·복합용도 실사에 무게를 둬야 하는 물건입니다.
