창원지방법원 2024타경5478. 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 739에 있는 하동병원 관련 건물과 토지가 포함된 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(3, 9) 의료시설(병원), 기호(5) 기숙사, 기호(9-1) 병원(창고)이며, 기호(2, 3-1, 4)는 멸실로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 6,352,487,000원으로 감정가 9,074,980,960원의 70%이고 1회 유찰된 상태입니다.
권리의 핵심은 2006.03.27. 설정된 주식회사조흥은행의 채권최고액 2,860,000,000원 근저당권입니다. 이후 주식회사조흥은행은 주식회사신한은행으로 명칭이 변경됐고, 2019.06.24. 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 820,838,721원이 일부 이전됐습니다. 하지만 이 말소기준권리 자체를 포함해 경매로 소멸하는 구조이므로 배당 부족액이 크더라도 그 부족액이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 739 |
| 등기 건물 | 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 739 하동병원 제에이동호 · 도로명주소 경상남도 하동군 하동읍 화심길 25 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 의료시설(병원) · 기숙사 · 병원(창고) |
| 소유자 | 최석문 |
| 감정가 / 최저가 | 9,074,980,960원 / 6,352,487,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정재형 / 206,273,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 5,792.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 246,800원/㎡ |
| 도로 / 형상 | 북동측 왕복2차선 포장도로 접함 · 완경사 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 배당 부족과 인수는 다른 문제
1998.12.08. 농업협동조합중앙회 근저당권 2건과 2005.08.31. 근저당권은 2006.03.27. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 을구 7번 주식회사조흥은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 신한은행 근저당, 의료법인아림의료재단 근저당, 강제경매개시결정, 가압류 및 을구 9-2 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 6,352,487,000원으로 감정가 9,074,980,960원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이용상태가 의료시설·기숙사·병원창고이고 토지까지 결합된 복합자산이며, 기호(2, 3-1, 4)는 멸실로 확인됩니다. 기호(7)은 공부상 과수원, 기호(8)은 공부상 창고용지이나 현황은 모두 대로 기재되어 있어, 일반 주거용 부동산처럼 단순한 평당 비교만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 6,352,487,000원 | 6,286,562,130원 | 3,323,725,112원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 4,446,740,900원 | 4,399,873,491원 | 5,210,413,751원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,112,718,630원 | 3,079,191,444원 | 6,531,095,798원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 6,352,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 65,924,870원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 2,860,000,000원 | 2,860,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 694,200,000원 | 694,200,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 의료법인아림의료재단 | 5,000,000,000원 | 2,732,362,130원 |
| 5. 갑구 45번 경매개시결정 · 정재형 | 206,273,740원 | 0원 |
| 6. 갑구 46번 가압류 · 이상부 | 641,696,562원 | 0원 |
| 7. 갑구 48번 경매개시결정 · 국민건강보험공단 | 206,273,740원 | 0원 |
| 8. 갑구 50번 가압류 · 이은진 | 1,843,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,610,287,242원 가운데 채권자 배당은 6,286,562,130원, 미배당은 3,323,725,112원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 두곡마을 북서측 인근으로, 섬진강대로 주변의 소규모 자동차관련시설·근린생활시설·공장·단독주택 등이 형성된 읍 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으나 운행노선 수와 운행횟수를 고려한 일반대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 이용상태. 기호(3, 9)는 의료시설(병원), 기호(5)는 기숙사, 기호(9-1)은 병원(창고)로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 기호(2, 3-1, 4)는 멸실입니다. 기호(3)는 1998.10.27. 사용승인, 일부 증축일은 2008.04.18.이고, 기호(5)는 2008.04.18., 기호(9)와 기호(9-1)은 2018.07.03. 사용승인입니다.
- 설비. 기호(3)는 위생·냉난방·소화·E/V설비, 기호(5)는 위생·온수난방설비, 기호(9)는 위생·냉난방·소화·변전설비 290KVA·비상발전·E/V·방송·CCTV설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 5,792.0㎡, 완경사·부정형이며 계획관리지역입니다. 소하천 및 소하천구역 저촉, 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다.
- 공부와 현황. 기호(7)은 공부상 과수원, 기호(8)은 공부상 창고용지이나 현황은 대입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 현재 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등기상 인수액은 0원이지만 현재 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 기호(2, 3-1, 4)는 멸실로 기재되어 있으므로 매각 대상의 현황과 공부상 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 기호(7)·기호(8)은 공부상 지목과 현황이 다르고, 소하천·소하천구역 저촉 및 가축사육제한구역 사항도 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 병원용 부동산과 토지의 개별 가치 및 실제 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당구조 이해. 현재 매각가에서는 의료법인아림의료재단 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 정재형·이상부·국민건강보험공단·이은진은 예상배당 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 사건은 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 소멸해 매수인 인수액 0원이라는 장점이 분명합니다. 그러나 가격과 물건 자체는 별개입니다. 감정가 9,074,980,960원에서 1회 유찰되어 최저가가 6,352,487,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 이 가격이 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
더구나 의료시설·기숙사·병원창고·토지가 결합된 복합자산이고 일부 건물은 멸실, 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다르며 임대관계도 미상입니다. 현재 회차에서 채권 미배당은 3,323,725,112원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·물리적 현황 확인 난도는 높은 물건입니다.
