창원지방법원 2024타경5478. 하동읍 두곡리 대망파크맨션 1동 3층 306호 아파트입니다. 현재 소유자는 최석문이고, 2024.06.26. 소유권을 이전받은 날 같은 등기일에 의료법인아림의료재단 명의의 채권최고액 5,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 정재형의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 관련 권리, 국 및 하동군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기상 근저당 채권최고액이 감정가보다 크게 보이지만 공동담보목록 제2024-67호가 기재된 권리이고, 핵심은 채권 규모가 아니라 낙찰자가 그 채무를 승계하느냐입니다. 이 사건 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 보증금을 더해야 하는 인수형 사건과 달리, 현재 회차에서는 32,480,000원 자체가 실질취득가로 비교 기준이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 하동읍 산복1길 20, 1동 3층306호 (대망파크맨션) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 면적 65.79㎡ |
| 소유자 | 최석문 |
| 감정가 / 최저가 | 46,400,000원 / 32,480,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 206,273,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 대망파크맨션 · 80세대 · 1992.01.01 준공 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 보증금이나 우선변제권을 계산해 낙찰자가 추가로 떠안을 금액은 없습니다. 2024.06.26. 의료법인아림의료재단 근저당이 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.01.24. 바른약품주식회사로의 근저당권 일부 이전은 말소기준 근저당 자체의 일부 이전으로, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 구조로 보기는 어렵습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 32,480,000원 vs 최근 거래 50,000,000원
대망파크맨션의 확인 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 50,000,000원, 최신 거래도 2024.12. 50,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가 32,480,000원은 최근 12개월 평균 대비 65.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 65.01㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2021.09 | 62.82㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 45,000,000원 |
전체 평균 45,000,000원만 보는 것보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하면 비교 기준은 50,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 기준의 65.0%이고, 전체 평균 대비로도 72.2%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 25.0% 높은 흐름이지만, 거래 표본 자체가 2건뿐이므로 50,000,000원을 확정적인 시세로 단정하기보다는 보수적으로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 984,640원 |
| 2. 근저당 · 의료법인아림의료재단 | 5,000,000,000원 | 31,495,360원 |
| 3. 경매개시결정 · 정재형 | 206,273,740원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 국민건강보험공단 | 206,273,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 984,640원 이후 의료법인아림의료재단 근저당에 31,495,360원이 배당되고 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 5,412,547,480원 중 채권자 배당은 31,495,360원이며 미배당은 5,381,052,120원입니다. 조세채권 등 실제 우선순위에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 32,480,000원 | 31,495,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 22,736,000원 | 21,926,752원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,915,199원 | 15,228,725원 | 0원 |
이 사건은 임차인 보증금 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려갈 때 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 구조가 아닙니다. 제시된 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수액 0원이고, 매각가가 그대로 실질취득가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동읍 두곡리 ‘두곡마을’ 북서측 인근이며, 섬진강대로 주변에 자동차관련시설, 근린생활시설, 공장, 단독주택 등이 형성된 읍 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으나, 운행노선 수와 운행횟수를 고려한 일반 대중교통 사정은 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 완경사·부정형 토지, 북동측 왕복2차선 포장도로와 접합니다. 토지면적은 4,265.0㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고, 소로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 129,200원/㎡입니다.
- 단지 환금성. 대망파크맨션은 80세대이며 1992.01.01 준공입니다. 확인 실거래가 2건으로 시세 표본이 적어 가격 검증은 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.06.26. 의료법인아림의료재단 근저당권과 공동담보목록 제2024-67호를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 일부 이전 확인. 2025.01.24. 바른약품주식회사로의 근저당권 일부 이전 범위와 현재 권리자 표시를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 권리자료상 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 평균 50,000,000원은 1건, 전체 실거래는 2건입니다. 개별 호수의 상태와 실제 매수 수요를 함께 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국 및 하동군 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 체납액은 매각물건명세서·교부청구 내역 등 원본에서 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.31입니다. 변경 여부와 최종 매각조건을 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 유리, 환금성은 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.06.26. 근저당이 말소기준이고 임차인은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 32,480,000원이 곧 실질취득가가 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 50,000,000원이고 실질취득가는 그 65.0%로, 제공된 거래 데이터만 놓고 보면 가격 조건도 유리합니다.
다만 대망파크맨션은 80세대이고 실거래 표본이 2건에 그칩니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되는 만큼, 낮은 취득가격과 높은 환금성을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다. 결론은 권리 합격·가격 매력 있음·환금성 검증 필요입니다.
