💰 최저가 74,774,000원 🛡️ 인수 0원 📉 3회 유찰 · 감정가 34.3% 👥 조사 임차인 2명
창원지방법원 2025타경506. 창원 성산구 상남동 네스트빌딩 2층 224호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 224호의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사예건종합건설이고, 권리분석의 기준점은 2019.11.29. 설정된 구산농업협동조합 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 이호정 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 218,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 74,774,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 크게 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 도심 상업지역의 근린시설이고 비교할 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경506 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 25 네스트빌딩 2층 224호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로38번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 10층 건 내 제2층 |
| 소유자 | 주식회사예건종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 74,774,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 153,888,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2019년 구산농협 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.11.29. 을구 14번 구산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고 채무자는 주식회사예건종합건설입니다. 이후 2020.11.27. 이호정 근저당권 60,000,000원, 2022년 이후의 가압류들, 2025.05.12. 경매개시결정, 2026년 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 여혜리 | 네스트빌딩 제2층 224호 76.0725㎡ | 2023.08.01 | 1,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.07.24 |
| 권영서 | 네스트빌딩 제2층 226호 26.0635㎡ | 2025.05.23 | 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 필요 |
현황조사상 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 224호 여혜리는 2023.08.01. 전입으로 말소기준권리인 2019.11.29.보다 늦어 대항력이 없고, 2025.07.24. 배당요구를 했습니다. 226호 권영서 역시 2025.05.23. 전입으로 기준권리 이후라 대항력이 없으며, 보증금은 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 3회 유찰 상태로, 감정가 218,000,000원에서 최저매각가 74,774,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 52,341,800원, 5회 유찰 시 36,639,260원입니다.
다만 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없으므로, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 특히 용도가 근린시설이고 상업지역 내 구분상가이므로 실제 임대수익, 공실, 점포 위치, 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,745,932원 |
| 1. 근저당 · 구산농업협동조합 | 180,000,000원 | 73,028,068원 |
| 2. 근저당 · 이호정 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김천신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 282,194,488원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 206,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 828,744,488원 중 예상배당은 73,028,068원이고, 미배당은 755,716,420원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상남시장 남서측 인근의 도심 상가지대로, 주위는 상업시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 224호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 10층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 대지권의 목적인 토지는 평지의 상업용건부지로 이용 중이고, 북서·북동측 중로2류와 남서측 소로1류에 접합니다.
- 규제. 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 노외주차장, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,018,000원/㎡, 토지면적 4,049.5㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일·유사 구분상가의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 감정가와 시장가의 괴리, 공실, 점포 위치, 내부 상태 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 224호 점유. 여혜리의 전입은 2023.08.01.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유·영업 여부와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 226호 조사내역. 권영서의 보증금이 미상이고 전입은 2025.05.23.입니다. 말소기준 이후 전입이지만 관련 임대차 서류를 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 224호는 감정 당시 부재중 잠금으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.29. 구산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 2명도 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 218,000,000원에서 3회 유찰돼 74,774,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 용도는 아파트가 아니라 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·임대수익·환금성은 현장 검증입니다.
