창원지방법원 2025타경506. 상남동 25 네스트빌딩 제2층 제226호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(미용실), 감정요항 이용상태에는 기호2가 제1종근린생활시설(미용원)으로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2019.11.29 설정된 구산농업협동조합 근저당으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후의 이호정 근저당, 농협은행·신용보증기금 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽은 비교적 명확하지만, 가격 판단은 별개입니다. 감정가 72,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 24,696,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 점포의 실거래 평균이나 최신 거래값이 제시돼 있지 않으므로 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 근린시설은 점포 위치·유동인구·임대료·공실 여부에 따라 가치 차이가 크므로 현장 임대수익과 실제 거래사례 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경506 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 25 네스트빌딩 2층 226호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로38번길 11 |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 제2층 제226호 · 26.0635㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 10층 건 내 제2층 |
| 소유자 | 주식회사예건종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 24,696,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구산농업협동조합 / 153,888,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 주식회사예건종합건설에 있고, 말소기준권리는 2019.11.29 구산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤인 2020.11.27 이호정 근저당, 2025년 농협은행·신용보증기금 가압류, 2025.05.12 임의경매개시결정, 2026년의 국 및 창원시성산구청장 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 226호 점유자는 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권영서 | 네스트빌딩 제2층 226호 26.0635㎡ | 2025.05.23 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| 여혜리 | 네스트빌딩 제2층 224호 76.0725㎡ | 2023.08.01 | 1,000원 | 대항력 없음 | 2025.07.24 |
226호 점유자로 조사된 권영서는 2025.05.23 전입으로, 말소기준일인 2019.11.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 여혜리는 226호가 아닌 224호 점유자로 조사돼 있고, 전입일 2023.08.01 역시 말소기준권리보다 뒤입니다. 두 점유자 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 조사됐습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 검증이 먼저
감정가는 72,000,000원, 현재 최저매각가는 24,696,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 17,287,200원, 5회 유찰 시 12,101,040원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 844,528원 |
| 2. 구산농업협동조합 근저당 | 180,000,000원 | 23,851,472원 |
| 3. 이호정 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 농협은행주식회사 가압류 | 282,194,488원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 206,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 728,744,488원 중 예상배당은 23,851,472원이고, 미배당액은 704,893,016원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 153,888,313원도 전액 충족되지 않습니다. 4회 유찰 시 예상 채권자 배당은 16,576,030원, 미배당액은 712,168,458원이며, 5회 유찰 시 예상 배당은 11,483,221원, 미배당액은 717,261,267원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 채권자 측 손실 문제이지, 분석상 매수인의 인수금액으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 상남시장 남서측 인근의 도심 상가지대로, 주변은 상업시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 10층 건이며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 등, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 226호는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설로, 매각물건명세서에는 미용실, 감정요항에는 미용원으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·노외주차장·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 평지이며 현황 상업용건부지로 이용되고, 공시지가는 2,018,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 북서측·북동측으로 중로2류, 남서측으로 소로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 24,696,000원이 감정가 72,000,000원보다 크게 낮아졌어도 실거래 자료 없이 가격 메리트를 확정하지 말고 인근 동일·유사 근린시설 거래사례를 확인해야 합니다.
- 임대수익. 근린시설은 매매가격뿐 아니라 실제 임대료·공실 여부·관리비와 상가 동선 확인이 중요합니다.
- 226호 점유. 권영서는 대항력이 없지만 현재 실제 영업·사용 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 224호 혼동 방지. 여혜리 점유 부분은 제2층 224호로 조사돼 있어, 226호 현장 확인 시 호실과 점유자를 정확히 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 226호는 제1종근린생활시설로 기재돼 있으므로 향후 사용 목적이 해당 용도 및 건축물 관련 기준에 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 현장 시세가 결정
이 사건의 말소기준은 2019.11.29 구산농업협동조합 근저당입니다. 226호 점유자 권영서는 그보다 늦은 2025.05.23 전입이어서 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 매수인에게 남는 부담은 제한적입니다.
반면 가격에서는 신중해야 합니다. 감정가 72,000,000원에서 3회 유찰돼 24,696,000원까지 내려왔지만, 근린시설의 최근 실거래 비교값이 없습니다. 게다가 이미 3회 유찰된 물건인 만큼 감정가 대비 할인율 자체를 투자매력으로 치환하기보다, 현장 임대수익·공실·상권·실제 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.
