창원지방법원 2025타경582. 김해시 관동동 부자빌딩투 5층 501호입니다. 사건상 용도 표기는 기타이지만, 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 모두 주차장입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사디에스이노베이션이며, 말소기준권리는 2024.07.31. 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 297,000,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 추가 근저당 55,000,000원과 중소기업은행·기술보증기금· 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 이 사건 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 매수인에게 남는 등기상 인수액이 없는 형태입니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 문제는 권리보다 용도와 환금성입니다. 감정가 199,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,257,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 감정평가서도 주차전용건축물의 관리규약과 주차규정을 별도 확인한 뒤 응찰하라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경582 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 450-3 부자빌딩투 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 주차장 |
| 소유자 | 주식회사디에스이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 68,257,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 329,068,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 이용 | 근린상업지역 · 잡종지 · 주차장등 · 공시지가 1,640,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.07.31. 부산은행 근저당권이고, 그 이후 설정된 부산은행 근저당과 세 건의 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·환금성 — 싸 보이는 숫자보다 ‘주차장’ 용도가 핵심
현재 최저매각가는 68,257,000원으로, 3회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 47,779,900원, 5회 유찰 시 33,445,929원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판정하기는 어렵습니다.
감정평가상 501호의 이용상태는 주차장이며, 건물이 들어선 토지도 주차전용건축물부지로 이용 중입니다. 감정평가서는 부자빌딩투가 주차전용건축물이므로 건물 공용시설과 주차규정 등에 관한 집합건물 관리규약을 별도 확인한 뒤 응찰하라고 적고 있습니다. 따라서 일반 근린생활시설이나 업무시설처럼 임의로 용도를 가정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,628,626원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 297,000,000원 | 66,628,374원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 41,760,640원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 442,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 136,827,556원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,257,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 66,628,374원, 미배당은 905,959,822원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해관동우체국 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 부자빌딩투까지 차량 출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 5층 501호는 주차장으로 평가됐으며, 토지도 현황상 주차전용건축물부지로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 남측으로 중로3류, 동측 및 북측으로 소로1류에 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(장유지구)·지구단위계획구역(주차장)이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주차장 집합건물이라는 특수 용도와 3회 유찰 이력을 감안해 일반 주거·근린시설보다 매수 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주차장 용도 확인. 집합건축물대장과 감정평가 이용상태가 주차장입니다. 다른 용도로 가정하지 말고 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 관리규약 확인. 부자빌딩투는 주차전용건축물입니다. 공용시설·주차규정·관리규약과 전유부분 이용방식을 반드시 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 과거 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 적정가격을 판단하지 말고 실제 주차 수익성과 거래 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비. 관리사무소 소장과의 통화 내용상 2025.7. 기준 관리비 미납은 없다고 확인됐지만, 응찰 시점의 현재 상태는 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 주차전용건축물 관련 관리규약을 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 핵심은 ‘누가 이 주차장을 살 것인가’
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 199,000,000원에서 3회 유찰돼 68,257,000원까지 내려왔다는 사실보다 더 중요한 것은 이 부동산이 주차전용건축물 안의 주차장이라는 점입니다. 실거래 비교자료가 없고 이미 반복 유찰된 만큼, 일반 상가처럼 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 권리는 정리 가능하지만 환금성과 실제 이용 조건은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
