창원지방법원 2025타경582. 김해시 관동동 부자빌딩투 6층 601호입니다. 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 주차장으로 확인됩니다. 현 소유자는 주식회사디에스이노베이션이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 7월 31일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 297,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행의 55,000,000원 근저당과 중소기업은행·기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당 시나리오에서는 매수인이 인수할 금액이 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 확인된 임차인 신고 내역이 없다는 점만으로 실제 점유·임대 상태까지 단정해서는 안 됩니다. 또한 등기부에 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 경매와 공매 진행 관계를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경582 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 450-3 부자빌딩투 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 계동로23번길 19-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 주차장 · 철골조 평슬라브지붕 7층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 주식회사디에스이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 68,257,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 329,068,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.07.31 부산은행 근저당권 297,000,000원입니다. 이후 2024.10.15 설정된 부산은행 근저당권 55,000,000원과 2025년의 가압류 3건, 2025.06.30 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 199,000,000원, 현재 최저매각가는 68,257,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 가격이지만, 동일 용도 실거래 자료가 확인되지 않기 때문에 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 905,959,822원 |
| 4회 유찰 시 | 47,779,900원 | 46,519,862원 | 926,068,334원 |
| 5회 유찰 시 | 33,445,929원 | 32,443,902원 | 940,144,294원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 47,779,900원, 33,445,929원으로 내려가지만, 채권자 전체 청구액이 972,588,196원인 만큼 미배당액은 오히려 커집니다. 중요한 점은 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아니라는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,628,626원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 297,000,000원 | 66,628,374원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 41,760,640원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 442,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 136,827,556원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 부산은행 선순위 근저당에도 미배당이 발생하고, 후순위 권리는 배당받지 못합니다. 전체 채권자 미배당은 905,959,822원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해관동우체국 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 부자빌딩투까지 차량 출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 601호는 주차장입니다. 집합건축물대장상 용도 역시 주차장입니다.
- 건물. 철골조 평슬라브지붕 7층 건물로, 공동위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적 토지는 정방형 평지이며 현황은 주차전용건축물부지입니다. 공시지가는 1,640,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(장유지구)·지구단위계획구역(주차장) 등에 해당합니다.
- 도로. 건물 남측으로 중로3류, 동측 및 북측으로 소로1류에 각각 접합니다.
- 관리규약. 부자빌딩투는 주차전용건축물로서 공용시설과 주차규정 등에 관한 집합건물 관리규약을 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 외형이나 호실 표시보다 집합건축물대장과 감정평가의 주차장 용도를 기준으로 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 동일 용도 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 효력과 법원경매와의 관계를 확인하세요.
- 관리규약 확인. 주차전용건축물의 공용시설·주차규정·운영 제한을 관리주체에 확인하세요.
- 관리비. 관리사무소 소장과의 통화 내용상 2025.7 기준 관리비 미납은 없는 것으로 조사됐습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 905,959,822원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.07.31 부산은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격과 활용성은 별도로 봐야 합니다. 감정가 199,000,000원에서 3회 유찰되어 68,257,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 일반 주거용이 아니라 주차장이고 동일 용도의 실거래 비교자료도 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 주차전용건축물 관리규약 확인, 공매공고 부기등기 교차확인이라는 과제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격·이용가치는 추가 검증”입니다.
