창원지방법원 2025타경21915. 거제시 둔덕면 술역리 18-5에 위치한 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태도 근린생활시설이며, 건물은 경량철골조 함석지붕 단층, 사용승인일은 1997.09.04.입니다. 현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 35,010,000원입니다.
등기 자체는 기준점이 분명합니다. 2019.04.09. 설정된 주식회사진주저축은행 근저당권 351,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 2023.09.05. 거제시 압류와 2025.09.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 일반적인 토지·건물 일괄매각이 아닙니다. 매각물건명세서 비고상 건물만의 매각이고, 해당 토지는 현재 거제시 소유입니다. 따라서 낙찰가격보다 토지 사용권의 법적 안정성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21915 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 18-5 · 경상남도 거제시 둔덕면 녹산1길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골조 함석지붕 단층 · 사용승인일 1997.09.04. |
| 소유자 | 임광춘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 35,010,000원 / 35,010,000원 (신건) |
| 청구액 | 69,798,043원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 범위 | 건물만의 매각 · 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㄹ 매각 포함 · 감정서상 ㅁ 매각 제외 · 건물에 연결된 데크시설 등은 건물 가액에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 ‘토지 사용권’이 핵심
등기상 현재 경매의 말소기준권리는 2019.04.09. 을구 5번 진주저축은행 근저당권입니다. 그 뒤의 거제시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 경남은행 근저당, 김성권 근저당, 각종 가압류·압류 및 과거 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유관계 — 대항력은 ‘有’가 아니라 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
현황조사와 매각물건명세서상 점유자는 미상으로 정리되어 있고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금도 미상이므로 낙찰자에게 실제로 승계될 금액이 있는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,180원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사진주저축은행 | 351,000,000원 | 33,979,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 351,000,000원 중 33,979,820원이 배당되고, 미배당은 317,020,180원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자 권리도 미상인 만큼 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용중입니다.
- 건물. 경량철골조 함석지붕 단층으로, 사용승인일은 1997.09.04.입니다. 외벽은 사이딩판넬 등, 내벽은 벽지 등 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 시설되어 있습니다.
- 토지. 토지 면적은 1,076.0㎡, 지목은 잡종지, 용도지역은 계획관리지역이며 공시지가는 165,800원/㎡입니다. 다만 이 사건은 건물만 매각입니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구된다고 기재되어 있습니다.
- 기재 확인. 감정요항표의 위치 및 주위환경에는 경상남도 통영시 산양읍 삼덕리 소재 관유경로당 동측 인근으로 기재되어 있어, 사건 소재지인 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 18-5와 차이가 있습니다. 입지 판단 전 감정서 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 사용권 확인. 건물만 매각이고 토지는 거제시 소유입니다. 법정지상권 성립여지가 불분명하므로 토지 사용의 법적 근거와 존속 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 점유자의 전입신고일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력은 ‘없음’이 아니라 ‘가능·미상’으로 보고 원본 자료를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄹ은 매각 포함, ㅁ은 매각 제외입니다. 현장에서 각 시설의 위치와 이용관계를 구분해야 합니다.
- 지적경계 확인. 인접필지와 경계가 불분명하다는 감정의견이 있으므로 필요시 지적측량 여부를 검토해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 35,010,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리와 토지 사용관계가 정리된 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서에서 건물 매각범위, 점유관계, 법정지상권 관련 문구를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘건물을 계속 쓸 수 있는가’
이 물건은 신건 최저가가 35,010,000원이지만, 판단의 중심을 가격에 두면 안 됩니다. 등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 건물만 매각이고 그 토지는 거제시 소유이며 법정지상권 성립여지가 불분명합니다. 동시에 점유자의 전입신고일과 보증금도 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 등기 소멸은 확인되지만 실질 권리안전성은 확인 전입니다. 배당표상 매수인 인수액 0원은 참고값일 뿐, 점유자 권리와 토지 사용권을 해소하기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 낙찰 후 이 건물을 어떤 권원으로 계속 점유·사용할 수 있느냐입니다.
