창원지방법원 2025타경22078. 통영시 용남면 화삼리 일대의 근린시설·토지 사건으로, 감정평가상 건물은 창고시설 및 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다. 1층은 창고·사무소, 2·3층은 다가구주택이고, 일반철골구조 및 경량철골구조 싱글지붕 3층 건물입니다. 감정가는 1,235,683,120원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 864,978,000원입니다.

이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다. 말소기준권리는 2008.07.15. 설정된 통영농업협동조합 근저당 247,000,000원으로 표시되어 있습니다. 그런데 2007.12.20. 근저당 390,000,000원과 2008.04.08. 근저당 71,500,000원은 말소기준보다 앞서 있고 각각 매수인 인수로 표시됩니다. 채권최고액만 합하면 461,500,000원입니다. 따라서 현재 최저가만을 실질 취득가격으로 보아 “감정가보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2건이 먼저다

2008.07.15. 말소기준 근저당 이후에는 중소기업은행 근저당 240,000,000원, 양혜민 근저당 690,000,000원, 이순자 가압류 25,000,000원, 김부연 가압류 100,000,000원, 김영봉 가압류 449,000,000원과 현재의 임의경매개시결정 등이 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 2024.01.22. 김세훈의 주택임차권 60,000,000원 역시 말소기준보다 뒤에 있습니다.

② 임차·점유관계 — 신고 11명·곳, 모두 말소기준 이후 전입

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 점유·임차 신고는 총 11명·곳입니다. 각 전입일은 모두 2008.07.15. 말소기준권리보다 뒤이며, 제공된 판정상 대항력 없음으로 표시됩니다. 다만 여러 점유자의 보증금이 미상이고 점유 부분도 미상으로 표시된 경우가 많아 실제 명도 범위는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인만으로는 메리트를 단정할 수 없다

현재 최저가는 864,978,000원으로 감정가 1,235,683,120원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 인수표시입니다.

④ 예상배당표 (매각가 864,978,000원 가정)

채권 총액 2,212,500,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 853,928,220원이고, 미배당은 1,358,571,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 창고시설 및 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며, 1층은 창고·사무소, 2·3층은 다가구주택입니다.
• 주변환경. 용남면 화삼리 화포마을 북서측 인근으로 소규모공장·단독주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 공장용지, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 298,600원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물. 사용승인일 2007.12.04., 증축일 2008.06.30. 및 2010.01.21.이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 설비. 위생·급배수설비가 있고 2·3층 난방설비가 있는 것으로 조사되나 정상 작동 여부는 미상입니다.
• 경계. 토지 위치와 경계는 지적도면 기준 목측으로 확인되어 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 잔액 확인. 390,000,000원·71,500,000원은 채권최고액입니다. 실제 피담보채무와 매수인 인수 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
• 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 864,978,000원만으로 수익성을 판단하지 말고 선순위 인수 가능액까지 포함해 계산해야 합니다.
• 점유자 11명·곳 확인. 대항력은 없는 것으로 판정됐지만 점유 부분과 보증금이 미상인 경우가 많아 명도 대상과 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 김세훈 302호 확인. 임차보증금 60,000,000원의 임차권등기가 존재하며 말소기준 이후 권리로 소멸 표시되어 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 조경수, 1층 내부 중층 등이 매각·평가 범위에 포함되어 있으므로 감정서 도면과 현황을 대조해야 합니다.
• 토지경계 확인. 감정상 경계는 목측 확인이므로 필요한 경우 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
• 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 권리가 먼저다

이 사건은 감정가 1,235,683,120원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 864,978,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 70% 가격이 눈에 들어오지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 2008.07.15. 말소기준권리 이전의 근저당 2건을 봐야 합니다. 채권최고액 기준 390,000,000원과 71,500,000원, 합계 461,500,000원이 매수인 인수로 표시되어 있기 때문입니다.

또한 건물은 창고·근린생활시설·다가구주택이 혼합된 형태이고 점유·임차 신고도 11명·곳에 이릅니다. 각 신고자는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 판정되어 있으나, 보증금과 점유 범위가 미상인 경우가 많습니다. 가격 할인보다 선순위 담보채무 확인과 점유 현황 확인이 먼저인 사건입니다. 현재 자료만으로는 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.