창원지방법원 2025타경22118. 거제시 사등면 창호리 1919 일원의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 지하1층 주차장·1층 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이산호이고, 등기상 최초 권리는 2017.03.02. 소유권보존입니다. 말소기준은 2023.04.17. 사등농업협동조합 근저당 108,000,000원이며, 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 매각 대상의 물리적 범위와 토지 조건입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고, 창호리 1915-1·1919-2는 창호리 1919와 합병되어 말소되었습니다. 발코니·다락·데크 설비 등은 건물 감정평가에 포함되고, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ은 매각에 포함되지만 제시외 건물 ㄷ·ㄹ은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격 역시 이 제외 건물로 인해 제한받는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22118 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 창호리 1919 · 경상남도 거제시 사등면 가조로6길 39-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(지하1층 주차장, 1층 단독주택) 이용 |
| 소유자 | 이산호 · 단독소유 |
| 토지 | 창호리 1919 · 대 · 338㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 감정가 / 최저가 | 278,221,600원 / 194,755,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 474,414,438원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.04.17. 사등농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 108,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·제이비우리캐피탈 주식회사·국민건강보험공단· 경북 신용보증재단·신한카드 주식회사의 가압류·압류와 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 실거래 비교는 불가
감정가는 278,221,600원, 현재 최저매각가격은 194,755,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재까지 1회 유찰됐고, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 136,328,500원, 3회 유찰 시 95,429,950원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정상 단독주택 이용, 토지의 완경사·사다리형 조건, 제시외 건물의 포함·제외, 붕괴위험지역 저촉까지 함께 확인한 뒤 적정 응찰가를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,526,570원 |
| 2. 근저당권 · 사등농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 460,000,000원 | 83,228,430원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 44,740,834원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 55,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,953,192원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 사등농업협동조합 | 474,414,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 194,755,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 1,148,108,464원, 예상 배당액은 191,228,430원, 미배당액은 956,880,034원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 사등면 창호리 ‘군령포마을’ 내 및 남서측 인근에 산재하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대부분 토지는 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 1층 건물이며, 외벽은 치장벽돌 및 일부 몰탈 위 페인트, 내부 주택부분은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 제반 위생·급배수·난방설비가 조사되어 있습니다.
- 토지. 창호리 1919 토지는 지목 대, 면적 338㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 158,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구가 포함되며, 가축사육제한구역과 붕괴위험지역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 정확한 토지 위치·경계 확인이 필요한 경우 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 발코니·다락·데크 설비 등과 제시외 건물 ㄱ·ㄴ은 포함, 제시외 건물 ㄷ·ㄹ은 제외됩니다.
- 합병관계 확인. 창호리 1915-1·1919-2는 창호리 1919와 합병 말소된 사항을 현황과 함께 대조해야 합니다.
- 붕괴위험지역 확인. 토지이용계획상 붕괴위험지역이 기재되어 있으므로 현장 상태와 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사되어 있으므로 현장 점유·전입관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%이더라도 비교 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 경계 확인. 감정평가에서도 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인했으며, 필요한 경우 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”와 “좋은 물건”은 별개다
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 선명합니다. 2023.04.17. 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가 194,755,000원은 감정가 278,221,600원의 70%지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 더구나 일괄매각, 제시외 건물의 포함·제외, 합병 토지, 붕괴위험지역, 임대관계 미상까지 확인할 사항이 많습니다. 권리는 정리되지만, 현장·경계·매각범위·가격 검증을 통과해야 하는 물건입니다.
