294,000,000원
광주지방법원 2025타경52477. 여수시 소호동 여수금호어울림오션테라스 106동 1층 104호입니다. 사건 용도는 아파트로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층이며, 단지는 162세대, 사용승인 시점은 2023년 6월입니다.
권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 신탁입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고 2023.06.22. 소유권보존 신탁이 등기돼 있습니다. 이후 2025.12.30. 채권자 오지선의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있으며, 그 뒤 2026.02.20. 금호건설 주식회사의 가압류가 붙었습니다. 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 신탁등기에는 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부로 확인해야 한다는 주의사항이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 106동 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 분석 대상면적 | 55.9195㎡ |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오지선 / 419,999,859원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 ‘신탁 선행’
등기상 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2025.12.30. 강제경매개시결정이며, 그 뒤의 금호건설 주식회사 가압류 15,679,321,859원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2023.06.22. 신탁 소유권은 말소기준보다 앞섭니다. 신탁등기 자체에 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 70% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균 420,000,000원의 70.0%입니다. 그러나 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 분석 대상면적은 55.9195㎡인데, 최신 거래는 101.02㎡이고 나머지 거래도 84.98㎡입니다. 즉 면적이 일치하는 실거래 표본이 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.02㎡ | 1건 | 420,000,000원 |
전체 4건 평균은 579,310,000원이지만, 서로 다른 면적의 과거 거래가 섞여 있어 이 물건의 가격 메리트를 판단하는 주 근거로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 수치는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 420,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거보다 -33.6% 낮아진 추세입니다. 하락 폭이 큰 만큼 과거 6억원대 거래를 기준으로 현재 최저가를 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 오지선 | 419,999,859원 | 289,084,000원 |
| 3. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 294,000,000원에서는 집행비용 4,916,000원을 제외한 289,084,000원이 신청채권자 오지선에게 배당되고, 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 금호건설 주식회사 가압류에는 배당이 없으며 소유자 잔여도 0원입니다. 총 채권 미배당액은 15,810,237,718원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 15,810,237,718원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 15,897,202,918원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 15,958,078,558원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금과 채권자 배당액은 함께 줄지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 표는 배당 계산일 뿐이며, 선행 신탁등기의 내용은 신탁원부 확인을 별도로 요구합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 여수시 소호동 디오션호텔 남서측 인근. 근린생활시설·단독주택·농경지 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비가 있고 단지 내 승강기와 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지는 남동측과 북동측 도로에 접하며 양쪽을 통해 각각 진출입합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·보전관리지역·대로3류 저촉, 가축사육제한구역 일부제한구역, 중점경관관리구역입니다.
- 공시지가. 320,900원/㎡. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 여수금호어울림오션테라스 162세대, 2023.06.01 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2023-128호 확인. 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항을 등기사항증명서와 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 주의. 대상면적 55.9195㎡와 실거래 101.02㎡·84.98㎡가 일치하지 않습니다. 294,000,000원을 최신 거래의 70%라는 이유만으로 저평가라고 단정하면 안 됩니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -33.6%입니다. 전체 평균 579,310,000원보다 최신 420,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2026년 1월 기준 미납관리비 530,000원이 있습니다. 현재 체납액과 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 신탁과 비교표본이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 420,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 294,000,000원, 최근 12개월 거래 420,000,000원의 70.0%입니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 비교 표본은 대상면적과 일치하지 않고, 최근 거래 추세는 -33.6%입니다. 따라서 현재 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다.
권리에서도 핵심은 단순한 후순위 가압류가 아니라 2023년부터 존재하는 신탁입니다. 강제경매개시결정 이후의 가압류는 소멸하는 구조지만, 신탁주의사항에는 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자와 관리·처분 조항을 확인하라고 명시돼 있습니다. 결론은 배당상 인수는 0원, 가격은 70% 회차이지만, 신탁원부 확인과 면적이 맞는 시세 검증을 마친 뒤에야 실제 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.
