광주지방법원 2025타경52477. 여수시 소호동 여수금호어울림오션테라스 106동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 감정가 420,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 294,000,000원입니다. 매각기일은 2026.08.31입니다.
권리 흐름의 특징은 등기상 소유자가 케이비부동산신탁주식회사이고, 2023.06.22 소유권보존 신탁과 함께 신탁원부 제2023-125호가 존재한다는 점입니다. 데이터상 말소기준은 2025.12.30 강제경매개시결정이며 그 뒤 2026.02.20 설정된 금호건설 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신탁주의사항에는 임대차 등의 법률행위와 관련해 신탁의 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52477 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 106동 1층101호 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 아파트 / 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 101호 · 승강기설비·소화전설비 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 · 신탁원부 제2023-125호 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오지선 / 419,999,859원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2026년 1월 기준 530,000원 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 반드시 확인
말소기준은 2025.12.30 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후의 갑구 3번 금호건설 주식회사 가압류 15,679,321,859원은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인된 임차인이 없는 상태이므로 대항력을 단정할 대상은 없지만, 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 70.0%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
최근 12개월 평균 거래금액은 420,000,000원, 최신 거래도 2025.10 · 420,000,000원입니다. 현재 실질취득 294,000,000원은 이 기준의 70.0%입니다. 그러나 본건 비교 기준 면적은 55.9195㎡인 반면 아래 실거래 자료는 84.98㎡와 101.02㎡로 구성되어 있어 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 420,000,000원 |
전체 실거래 평균은 579,310,000원이지만, 가격 판단에서는 이를 앞세우기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 그 거래 면적도 101.02㎡로 본건 비교 기준 55.9195㎡와 다릅니다. 더 중요한 신호는 최근 구간이 이전 구간보다 -33.6%라는 점입니다. 즉 시장 가격이 하락한 흐름이 확인되므로, 과거 631,120,000원·635,000,000원 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 현재 최저가를 과도하게 저평가 구간으로 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,916,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 오지선 | 419,999,859원 | 289,084,000원 |
| 3. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상매각가 294,000,000원에서는 집행비용 4,916,000원을 제외한 289,084,000원이 신청채권자 오지선에게 배당되는 구조입니다. 신청채권 419,999,859원도 전액 충족되지 않고, 금호건설 주식회사 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 시뮬레이션입니다. 채권자 총 미배당액은 15,810,237,718원이지만 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 소호동 소재 디오션호텔 남서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·단독주택·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 단지는 남동측 및 북동측 도로를 통해 진출입합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물에 기본 위생·급배수·전기설비, 승강기·소화전설비가 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·보전관리지역·대로3류 저촉, 가축사육제한구역 저촉, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 320,900원/㎡입니다.
- 단지·거래. 여수금호어울림오션테라스는 162세대, 2023.06.01 준공입니다. 확인된 실거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건으로, 본건 기준 면적과도 일치하지 않아 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-125호에서 신탁의 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분에 관한 조항을 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 면적 맞추기. 본건 비교 기준 면적 55.9195㎡와 현재 실거래 표본 84.98㎡·101.02㎡가 일치하지 않습니다. 같은 면적대의 거래가 확인되기 전까지 70.0%라는 비율만으로 저가 판단을 하지 않는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -33.6%입니다. 과거 고가거래가 포함된 전체 평균 579,310,000원은 응찰가 상향 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 미납관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비 530,000원이 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 체납액과 부담 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차는 294,000,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 205,800,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 144,060,000원입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70.0%”는 아직 결론이 아니다
이 사건의 현재 배당구조만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득은 최저매각가와 같은 294,000,000원입니다. 말소기준 이후의 금호건설 주식회사 가압류도 매각으로 소멸하는 구조라 인수금액 자체는 단순합니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 420,000,000원이고 현재 실질취득은 그 70.0%이지만, 그 최근 거래는 101.02㎡이고 본건 비교 기준 면적은 55.9195㎡로 서로 맞지 않습니다. 최근 가격 추세 역시 -33.6%입니다. 따라서 “최저가가 70%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 소유권보존 신탁과 신탁원부 제2023-125호, 임대관계 미상이라는 실사 항목이 남습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 면적 일치 시세 확인 후 판단. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
