광주지방법원 2026타경50048. 전라남도 여수시 학동의 스위트엠학동 9층 907호로, 전용면적은 54.1722㎡입니다. 감정평가상 이 물건은 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물 내 오피스텔입니다. 소유자는 박성진 씨이며, 2023년 8월 31일 소유권이전등기가 접수됐고 당시 거래가액은 376,655,000원입니다.
권리분석의 중심은 같은 날 설정된 여천신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 261,600,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 토스뱅크 가압류와 여수시·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기부상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 임대관계가 미상인 만큼 점유 및 임대차관계 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 9층 907호 도로명주소: 전라남도 여수시 도원로 233(학동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 내 업무시설(오피스텔) · 전용 54.1722㎡ · 16층 건물 중 9층 |
| 건물 및 설비 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 일반적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비 및 옥내주차장 |
| 소유자 | 박성진 (2023.08.31. 소유권이전 · 거래가액 376,655,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 212,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 여천신용협동조합 / 494,717,660원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 여천신용협동조합 · 채권최고액 261,600,000원 · 2023.08.31. |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 등기부 확인일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 여천신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 261,600,000원입니다. 2023년 9월 4일 설정된 주식회사론포인트의 근저당권은 2023년 12월 7일 해지를 원인으로 말소됐으므로 현재 인수할 권리로 보지 않습니다.
말소기준권리 이후에는 토스뱅크의 가압류 129,798,980원, 여수시의 압류, 국민건강보험공단의 압류가 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 여수시와 국민건강보험공단 압류는 채권액이 확인되지 않아 별도의 배당액을 산정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 56%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 212,240,000원으로 감정가 379,000,000원의 56%입니다. 두 차례 유찰을 거치며 가격이 낮아진 상태인 것은 맞지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 적정성은 판단할 수 없습니다.
2023년 8월 31일 소유권이전 당시 거래가액은 376,655,000원입니다. 이는 해당 호수의 과거 거래가액으로 참고할 수 있지만, 현재 시장가격이나 최근 유사 물건의 거래 수준을 대신하지는 못합니다. 입찰 전에는 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대수익, 공실 가능성을 따로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 212,240,000원 | 56% | 182,930,340원 |
| 3회 유찰 시 | 148,568,000원 | 39.2% | 245,710,932원 |
| 4회 유찰 시 | 103,997,600원 | 27.44% | 289,657,346원 |
③ 예상배당표 (매각가 212,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,771,360원 |
| 1. 근저당권 · 여천신용협동조합 | 261,600,000원 | 208,468,640원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 129,798,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 추정에서 확인된 채권 합계는 391,398,980원이며, 채권자 배당액은 208,468,640원, 미배당 추정액은 182,930,340원입니다. 신청채권자의 사건상 청구액 494,717,660원과 위 배당 산정에 반영된 채권 합계는 서로 다르므로 원본 서류에서 청구 및 배당 기준을 대조해야 합니다. 여수시·국민건강보험공단 압류는 채권액이 확인되지 않아 위 계산에 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 집행비용과 세금 등 우선 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 여수시 학동 소재 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·상가 건물 등이 혼재하는 도심 대로변 주상지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물입니다. 일반적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비와 옥내주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 대지면적 2,852.9㎡, 유사사다리형의 평지입니다. 남측으로 폭 약 30m의 광대로, 북측으로 노폭 약 10m의 소로에 접하며 양측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 토지이용·규제. 준주거지역 및 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,464,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 오피스텔은 면적·층·임대수익·공실 여부에 따라 거래가치가 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 정보만으로 유사 물건의 거래 수준이나 환금성을 수치화할 수 없으므로, 실제 거래와 임대현황 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하세요. 2023년 취득가액은 과거 거래 참고치이며 현재 시세를 대신하지 않습니다.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입 및 사업자등록·확정일자 자료를 확인하고 실제 점유자와 인도 가능성을 점검하세요.
- 압류 채권 확인. 여수시와 국민건강보험공단 압류의 채권액 및 관련 세금·공과금의 우선관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 배당자료 대조. 사건상 청구액 494,717,660원과 예상배당 계산에 반영된 채권 합계 391,398,980원의 차이를 확인하고, 매각대금 배당표 및 집행비용 추정치를 대조하세요.
- 취득비용 산정. 낙찰가 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 관리비 체납 여부, 점유 해소 비용 등을 확인한 뒤 총투입비용을 산정하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 확인하세요. 등기상 소멸 여부만으로 실제 인도와 임차인 위험까지 확정할 수는 없습니다.
맺으며 — “감정가의 56%”가 곧 “시세보다 저렴”은 아니다
이 물건은 두 차례 유찰로 최저매각가가 212,240,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 일부 압류 채권액도 확인되지 않아 실제 권리·점유관계에 대한 원본 검토가 필요합니다.
가격 측면에서도 감정가 대비 56%라는 수치만으로 시세 메리트를 인정할 수 없습니다. 최근 비교 실거래가 확인되지 않는 상황에서는 시장가격과의 차이를 판단할 수 없기 때문입니다. 등기상 소멸 구조는 긍정적이지만, 임대차 확인과 시세 검증이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류하는 편이 타당합니다.
