광주지방법원 2026타경50048. 여수시 학동 스위트엠학동 9층 907호입니다. 사건 분류에는 아파트로 표시되어 있지만 감정평가의 이용상태는 오피스텔이고, 건물 역시 철근콘크리트구조 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 조사됐습니다. 전유면적은 54.1722㎡입니다. 소유자 박성진은 2023.08.10 매매를 원인으로 거래가액 376,655,000원에 취득했고 2023.08.31 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.

같은 날 설정된 여천신용협동조합의 채권최고액 261,600,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 토스뱅크 주식회사 가압류, 여수시 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하고 인수는 0원

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 별도 임차인 자료가 확인되지 않는다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 구분해서 볼 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도 현재 자료에는 없습니다.

등기권리에서는 2023.08.31 여천신용협동조합 근저당이 기준이고, 그 뒤의 토스뱅크 가압류 129,798,980원, 여수시 압류, 국민건강보험공단 압류, 2026.01.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.

② 가격 기준 — 70%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 265,300,000원으로 감정가 379,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 한 차례 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

등기상 소유자의 2023.08.10 매매 거래가액은 376,655,000원이지만, 이는 현재의 최근 실거래 시세 자료가 아니라 소유자의 과거 취득가입니다. 현재 회차의 권리상 실질취득 금액은 인수액이 0원이므로 265,300,000원이지만, 이 금액이 시장가격 대비 높은지 낮은지는 별도의 최근 거래 자료 없이 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 265,300,000원 가정)

채권자 총 청구액 391,398,980원 중 예상 배당액은 260,785,800원, 현재 회차 미배당은 130,613,180원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·상가 건물 등이 형성된 도심 대로변 주상지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 내 9층 907호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 30미터 광대로, 북측으로 노폭 약 10미터 소로에 접하며 양측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 토지·규제. 준주거지역과 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 관련 사항이 있으며 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 재확인. 사건 분류는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 입찰 판단에서는 공부상 용도와 감정 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가의 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 가격 단정 금지. 최저가 265,300,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 시세가 없어 시장 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
• 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이며, 여수시·국민건강보험공단 압류의 채권금액도 등기 자료에 표시되지 않았습니다.
• 과거 경매 이력 대조. 2024.06.10 경매개시결정은 2025.08.21 취하됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2026.01.15 새로 등기됐습니다.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확인”

이 사건의 등기 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.08.31 여천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가 265,300,000원이 감정가 379,000,000원의 70%까지 내려왔어도 최근 실거래 자료가 없기 때문에 이것만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.

또 사건 분류는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔이고, 임차인 신고 내역이 없는 것과 별개로 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 점유는 추가 검증이 필요한 물건입니다.