광주지방법원 2026타경50048. 여수시 학동 스위트엠학동 9층 909호입니다. 사건상 용도 표시는 아파트로 되어 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔이고, 건물 역시 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 조사됐습니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.31. 설정된 여천신용협동조합 근저당 채권최고액 261,600,000원입니다. 그 뒤의 토스뱅크 가압류 129,798,980원, 국민건강보험공단 압류, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 379,000,000원의 70%인 265,300,000원입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 오피스텔이라는 실제 이용상태, 점유·임대차 확인, 미납관리비 6,000,000원의 부담 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50048 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 9층 909호 |
| 도로명 | 전라남도 여수시 도원로 233(학동) |
| 이용상태 | 오피스텔 · 전유면적 54.1722㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 박성진 · 2023.08.31. 소유권이전 · 거래가액 376,655,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 265,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 494,717,660원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 임대관계 | 임차인 등재 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021년에는 대한토지신탁주식회사와 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.08.31. 주식회사지아이엘드림에서 박성진에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 여천신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2023.09.04. 주식회사론포인트 근저당은 2023.12.07. 이미 말소됐고, 말소기준 뒤에 들어온 토스뱅크 가압류·국민건강보험공단 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 265,300,000원으로 감정가 379,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 따라서 이 리포트는 최저가가 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 주지 않습니다.
소유자 박성진의 2023.08.31. 등기상 거래가액은 376,655,000원입니다. 다만 이것은 현재의 실거래 시세 자료가 아니라 과거 해당 소유권이전 등기의 거래가액이므로, 현재 시장가치 판단을 대신할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,514,200원 |
| 2. 근저당 · 여천신용협동조합 | 261,600,000원 | 260,785,800원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 129,798,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 391,398,980원 중 260,785,800원이 배당되고, 미배당액은 130,613,180원입니다. 배당 부족은 채권자의 회수 문제이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 265,300,000원 | 260,785,800원 | 130,613,180원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 185,710,000원 | 182,310,060원 | 209,088,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 129,996,999원 | 127,377,041원 | 264,021,939원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 185,710,000원, 129,996,999원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 반대로 채권자의 미배당액은 130,613,180원에서 209,088,920원, 264,021,939원으로 증가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·상가 건물이 혼재한 도심 대로변 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 실제 이용. 감정평가상 스위트엠학동 9층 909호는 전유면적 54.1722㎡의 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 30미터 광대로, 북측 약 10미터 소로에 접하며 양측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건의 용도 표시는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 건축물 용도와 대출·세금·환금성 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 265,300,000원이 시장가 대비 저렴한지는 별도 비교가 필요합니다.
- 임대차·점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 현황을 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 1월 기준 6,000,000원이 기재돼 있으므로 현재 금액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취하 이력. 2024.06.10. 여천신용협동조합의 임의경매개시결정은 2025.08.21. 취하돼 2025.08.25. 말소됐고, 현재 사건은 2026.01.15. 다시 개시됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26.입니다. 매각기일 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건의 장점은 명확합니다. 2023.08.31. 여천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리돼 등기상 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 265,300,000원까지 내려왔습니다.
하지만 시세 자료가 없기 때문에 그 70%가 시장가보다 싼지는 알 수 없습니다. 여기에 감정평가상 실제 이용은 오피스텔, 임대관계는 미상, 2026년 1월 기준 미납관리비는 6,000,000원입니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 가격·점유·관리비 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 최저가 할인율 하나만으로 입찰가를 정하기보다는, 실거래 시세와 점유 현황을 확보한 뒤 접근하는 편이 타당합니다.
