광주지방법원 2026타경50048. 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 9층 909호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 박성진이며, 2023년 8월 31일 소유권이전과 함께 여천신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 261,600,000원으로, 현재 사건의 말소기준권리입니다.

말소기준권리 뒤에 설정된 토스뱅크 가압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인에 따른 보증금 인수는 현재 분배 산정상 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 2026년 1월 기준 미납관리비도 확인되므로 권리관계가 단순하다는 이유만으로 점유·비용 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2023년 8월 31일 설정된 여천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 261,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 토스뱅크 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.

주식회사론포인트의 근저당권은 2023년 9월 4일 설정됐으나 2023년 12월 7일 해지에 따른 말소가 기록돼 있습니다. 앞서 진행된 2024타경55440 임의경매도 취하 후 말소됐습니다. 이 과거 경매와 현재 사건을 혼동하지 말고, 현행 매각물건명세서와 등기부를 기준으로 최종 권리관계를 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 56%만으로는 부족하다

감정가는 379,000,000원, 현재 최저매각가는 212,240,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 정확히 56%이며, 두 차례 유찰된 상태입니다.

그러나 현재 자료만으로는 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래가와 최신 거래 추세를 근거로 한 시세 비교를 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다. 오피스텔의 실제 임대수익과 거래가격, 공실 가능성 및 매각 후 비용을 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 212,240,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 채권 합계와 배당액은 현재 최저가 기준의 예상배당 산정입니다. 신청채권자의 청구액 494,717,660원과 위 우선순위 채권 합계는 서로 다른 금액이므로, 최종 배당요구·이자·집행비용은 원본 서류로 대조해야 합니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 임차·점유 및 관리비 확인

• 점유자 확인. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금·확정일자 여부를 확인하세요. 임대관계가 미상인 상태에서 대항력 유무를 단정하면 안 됩니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 미납관리비의 현재 잔액, 발생 기간, 공용부분과 전유부분 구분 및 매수인 부담 범위를 확인하세요. 기재된 6,000,000원을 그대로 최종 부담액으로 확정해서는 안 됩니다.
• 명도 비용 산정. 등재된 임차인이 없더라도 실제 점유 상태는 별개입니다. 점유자와 인도 협의 가능 여부, 명도에 필요한 시간과 비용을 입찰가 계산에 반영하세요.
• 임대수익 확인. 오피스텔의 현재 임대 여부와 보증금·월세·공실 상태를 확인하고, 취득 후 실제 운용 가능성을 별도로 검토하세요.

⑤ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치 및 주변환경. 여수시 학동 소재 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·상가 건물 등이 혼재한 도심 대로변 주상지대로 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로 조건. 대지권의 목적인 토지는 남측으로 폭 약 30미터의 광대로, 북측으로 노폭 약 10미터의 소로에 접하고, 남측과 북측 도로를 통해 차량 출입이 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역 및 제한. 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)와 관련되고, 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역이 포함된 것으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 토지이용계획과 해당 호실에 적용되는 제한을 확인하세요.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지상 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물로, 일반적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 감정평가 자료상 위반 여부는 표시되지 않았습니다. 실제 현황과 공부상 내용은 입찰 전 다시 대조하세요.
• 시세·환금성. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래가와 최신 거래 추세를 근거로 한 가격 비교는 현재 판단에 반영하지 못했습니다. 감정가 대비 할인율만으로 매각가의 적정성이나 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호수 확인. 감정평가요항표에 907호와 909호가 함께 기재돼 있으므로, 사건 대상 909호의 전유면적과 등기·감정평가 범위를 반드시 대조하세요.
• 말소기준권리 확인. 여천신용협동조합 근저당권의 설정일과 채권최고액을 확인하고, 토스뱅크 가압류·국민건강보험공단 압류 등 후순위 권리의 매각에 따른 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서로 검증하세요.
• 시세에 맞춘 입찰가 설정. 최저가 212,240,000원은 감정가의 56%지만, 실거래 비교가 뒷받침되지 않으므로 할인율만으로 응찰 상한을 결정하지 마세요.
• 관리비 600만원 확인. 체납액의 현재 잔액과 부담 범위를 확인한 뒤 실제 취득원가에 반영하세요.
• 임대·점유 확인. 임대관계 미상 상태를 해소하고 실제 점유자, 전입세대, 임대차보증금 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 예상배당 검증. 채권 미배당 182,930,340원은 현재 최저가 가정의 추정치입니다. 실제 배당요구와 우선순위, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 확인 자료를 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가 대비 56%”와 “시세보다 저렴”은 다르다

여수 스위트엠학동 909호는 현재 최저매각가가 212,240,000원으로 내려왔고, 등재 권리와 분배 산정상 매수인 인수금액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 실거래 비교 근거는 없으며, 예상 채권 미배당액은 182,930,340원입니다. 2026년 1월 기준 미납관리비 6,000,000원과 임대관계 미상 문제도 남아 있습니다.

권리의 소멸 여부만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 매각대상 호수와 전유면적, 실제 점유·임대차, 관리비 부담, 시세와 임대수익을 확인한 뒤 입찰 상한을 산정해야 합니다. 현재 판단은 가격 메리트 확정보다 원본 확인과 추가 비용 검증을 우선하는 보수적 접근입니다.