광주지방법원 2025타경3997. 광주 북구 연제동 첨단리채비즈타워지식산업센터 12층 비-1201호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 건물은 지하 1층~지상 15층 규모입니다. 소유자는 장범석이고, 2023년 6월 23일 하나은행 근저당권이 설정된 뒤 같은 해 7월 모성건설주식회사 근저당권이 추가됐습니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정이 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 130,816,000원으로 감정가의 35.84% 수준입니다. 다만 4회 유찰이라는 사실 자체는 단순한 가격 할인 신호뿐 아니라 이 물건에 대한 시장의 응찰 강도가 높지 않았다는 점도 함께 보여줍니다. 특히 주거용이 아닌 공장·지식산업센터이므로 낮아진 최저가와 권리 소멸만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 1038-6 첨단리채비즈타워지식산업센터 12층 비-1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하 1층~지상 15층 중 12층 |
| 소유자 | 장범석 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 130,816,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 589,538,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 공장용지 · 일반공업지역 · 토지면적 13,287.1㎡ · 공시지가 323,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.06.23. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이며 비-1202호가 공동담보로 표시돼 있습니다. 그 뒤 설정된 모성건설주식회사 근저당권 325,208,000원, 북구 압류 2건, 광주신용보증재단 가압류 53,625,000원, 토스뱅크 가압류 36,865,404원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 2건 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디지털랩스, 김규태 | 2023.10.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 비에스소프트, 장범석 | 2023.12.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유관계 모두 전입일이 말소기준인 2023.06.23.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금 승계형 물건으로 볼 근거는 없습니다. 다만 두 건 모두 보증금이 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 통해 실제 점유 형태와 보증금·배당요구 여부를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,631,424원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 128,184,576원 |
| 을구 2번 근저당 · 모성건설주식회사 | 325,208,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 광주신용보증재단 | 53,625,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 36,865,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,111,698,404원 중 현재 회차 예상 배당액은 128,184,576원, 예상 미배당은 983,513,828원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 소재 광주첨단과학국가산업단지2지구 내에 위치하며, 주변은 공장용지 등으로 이루어진 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 비-1201호는 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 지하 1층~지상 15층입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 남측 왕복 6차선, 동측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역이며 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 주식회사 디지털랩스·김규태, 주식회사 비에스소프트·장범석의 실제 점유 부분과 사용 형태를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. 두 점유건 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행과 모성건설주식회사 근저당 모두 비-1202호 공동담보 표시가 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 원본 등기에서 확인하세요.
- 산업단지 규제 확인. 국가산업단지·산업육성구역·연구개발특구·비행안전제3구역 등 토지이용 제한사항을 입찰 전에 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 4회 유찰·35.84%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준과 현재 공실·수요를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.23. 하나은행 근저당을 말소기준으로 그 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 점유 2건 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 365,000,000원에서 4회 유찰돼 130,816,000원까지 내려왔지만, 공장(지식산업센터)이라는 자산 특성과 반복 유찰을 함께 봐야 합니다. 여기에 점유 2건의 보증금도 확인이 필요합니다. 결론은 “권리는 소멸형, 인수는 0원. 다만 싸다는 판단은 점유·시장성·환금성 확인 뒤에.” 이 물건은 권리보다 현장성과 가격 검증이 승부처입니다.
