광주지방법원 2025타경3997. 광주 북구 연제동 첨단리채비즈타워지식산업센터 12층 비-1202호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 말소기준권리는 2023.06.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권 696,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 모성건설주식회사 근저당, 국 압류, 광주신용보증재단·토스뱅크 주식회사·롯데카드 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에 나타난 점유자는 주식회사 디지털랩스·김규태와 주식회사 비에스소프트·장범석의 2건입니다. 각각 2023.10.19, 2023.12.18 전입으로 말소기준일 2023.06.23보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 그 부분은 매각물건명세서에서 최종 대조할 필요가 있지만, 현재 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 1038-6 첨단리채비즈타워지식산업센터 12층 비-1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 장범석 |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 201,780,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 589,538,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 용도 | 일반공업지역 · 국가산업단지(첨단2지구) · 공장용지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.06.23 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 모성건설주식회사 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초의 코리아신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 소유자는 장범석입니다. 하나은행과 모성건설주식회사 근저당에는 제12층 비-1201호가 공동담보로 표시되어 있어 실제 배당 결과는 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디지털랩스, 김규태 | 2023.10.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비에스소프트, 장범석 | 2023.12.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·환금성 — 35.84%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 201,780,000원으로 감정가 563,000,000원의 35.84%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 (감정가 36%) | 201,780,000원 | 941,192,322원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 161,424,000원 | 980,983,338원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 129,139,200원 | 1,012,816,151원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 201,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,624,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 198,155,080원 |
| 2. 근저당 · 모성건설주식회사 | 325,208,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 53,625,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 36,865,404원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 27,648,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 201,780,000원 가정에서는 집행비용 3,624,920원을 제외한 198,155,080원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 나머지 채권은 미배당입니다. 총 채권 미배당액은 941,192,322원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 ‘광주첨단과학국가산업단지2지구’ 내에 위치하며, 주변은 공장용지 등으로 이루어진 공장지대입니다.
- 이용상태. 본건 비-1202호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 토지는 남측 왕복6차선, 동측 왕복4차선, 서측 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 지하1층~지상15층 건물의 12층 호실로, 철근콘크리트구조 및 일반철골구조이며 위생·급배수·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반공업지역, 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역에 해당하거나 저촉됩니다.
- 토지. 공장용지로 이용 중이며 토지면적은 13,287.1㎡, 공시지가는 323,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 지식산업센터라는 점 자체가 시장 수요와 가격 눈높이를 재확인해야 할 신호입니다. 주거용 부동산과 같은 방식으로 감정가 할인율만 비교해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 대조. 현재 최저가 201,780,000원이 감정가의 35.84%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 지식산업센터와 인근 유사 공장형 호실의 실제 거래가를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 주식회사 디지털랩스·김규태, 주식회사 비에스소프트·장범석의 실제 사용관계와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차서류 대조. 두 점유 건은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 내용이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행과 모성건설주식회사 근저당은 비-1201호와 공동담보로 표시되어 있으므로 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 관리비·공실·운영비. 지식산업센터는 주거용 부동산과 비용 구조와 수요층이 다를 수 있으므로 체납 관리비와 실제 공실·사용 상태를 확인하세요.
- 산업단지·용도규제. 국가산업단지·연구개발특구·산업육성구역 및 공장용 이용상태가 실제 취득 목적과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성과 실제 시세”
이 사건은 권리분석만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.06.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유 2건도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 현재 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 563,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 201,780,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 공장용 지식산업센터라는 용도와 반복 유찰을 함께 봐야 합니다. 실거래 가격과 실제 수요를 확인하지 않은 채 ‘감정가의 35.84%니까 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 실제 시장에서 얼마에 사고팔릴 수 있는지를 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 것입니다.
