전주지방법원 2025타경31612. 전주시 완산구 효자동3가 홍산남로 55 소재 집합건물의 경매입니다. 소재지는 3층 301호로 표시돼 있으나, 감정평가 내용은 3층 301호·302호 및 6층 601호·602호를 함께 설명하고 있고, 매각물건명세서에도 일괄매각이라고 명시돼 있습니다. 공부상 근린생활시설인 이 호실들은 현재 사무실·아로마테라피·복싱룸 등으로 이용되고 있습니다. 따라서 주거용 아파트의 가격과 명도 기준을 그대로 적용하기 어려운 사건입니다.

최초 감정가는 996,000,000원이지만 2회 유찰 후 최저매각가는 488,040,000원입니다. 가격이 크게 내려간 것은 사실입니다. 다만 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로, 이 할인폭을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 권리관계에서는 샘골농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 샘골농협 근저당

핵심 권리는 2019.07.29 설정된 샘골농업협동조합 근저당권입니다. 등기부상 채권최고액은 2,180,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 근저당을 기준으로 이후 설정된 강세은 근저당, 전주시 압류, 신용보증기금·장계농업협동조합·샘골농업협동조합 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 열린새마을금고와 김병채 명의 근저당, 김현두·김명숙의 소유권이전청구권가등기는 이미 말소됐습니다. 과거 강제경매개시결정 이력도 있으나 해당 등기들은 말소 처리돼 있습니다. 현재 권리분석에서 검토해야 할 중심축은 2019년 말소기준 근저당과 그 이후의 권리입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 2명

임차인 조사에는 김이슬과 송황용이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.07.29 말소기준권리보다 늦고, 조사상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 상가로 이용되는 집합건물이므로 실제 점유관계 및 사업자등록에 따른 별도 대항요건 충족 여부를 확인할 필요가 있습니다.

배당요구일: 김이슬 2026.03.24 · 송황용 2025.09.01. 두 임차인의 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력 없음 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다.

② 가격 검증 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 488,040,000원으로 감정가 996,000,000원의 49%입니다. 그러나 근린생활시설은 주거용 공동주택보다 거래별 면적·업종·임대수익·공실률·층별 선호도 차이가 큽니다. 감정가만을 기준으로 할인율을 판단하기보다는 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 검증해야 합니다.

유찰이 추가로 진행될 경우 매각가격은 낮아질 수 있습니다. 그러나 이는 가격 시나리오이지 낙찰가격이나 미래 시장가격에 대한 예측은 아닙니다. 현재 확인된 매매 실거래 비교치가 없으므로 어느 회차부터 시세 대비 수익성이 확보되는지 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 488,040,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 480,759,600원이 샘골농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권자 총채권액 2,301,377,966원에 비해 배당재원이 작아, 예상 미배당액은 1,820,618,366원입니다. 소유자 잔여금은 없습니다.

위 배당표는 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 계산상 추정치입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배분, 조세채권, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 발생한다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 청사 남측 인근의 중심상업지대에 위치하며, 인근에는 상업·업무용 빌딩과 근린생활시설이 분포합니다. 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 남측 인근에 왕복 6차선 서원로가 지나고, 차량 접근이 용이하며 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호합니다.
• 도로. 남측으로 약 20m, 북측으로 약 10m 도로에 접하는 상업용 건물의 부지입니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·서부신시가지 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 등 관련 토지이용 규제가 있습니다.
• 건물 설비. 위생 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 소화전 및 스프링클러 설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 일반음식점인 근린생활시설이지만, 실제로는 사무실·아로마테라피·복싱룸으로 사용되고 있어 업종별 적법 사용 여부를 점검해야 합니다.
• 환금성. 상업·업무시설이 밀집한 지역이지만, 복수 호실 일괄매각과 면적 표시 차이 때문에 개별 호실 매각 가능성·임대수익·매수 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 301호·302호·601호·602호가 실제 매각목록에 어떻게 포함되는지, 각 호실의 대지권과 전유부분을 원본으로 확인하세요.
• 전유면적 불일치. 목록1의 171.6㎡·193.6㎡, 목록2의 193.6㎡·171.6㎡ 기재 차이가 단순 표시상 오류인지, 정정이나 권리행사에 문제가 발생할 수 있는지 확인하세요.
• 임차인·점유. 김이슬·송황용의 실제 점유 현황, 계약서, 보증금 지급, 사업자등록·확정일자, 배당요구와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 실제 용도. 301호의 주거 신고와 사무실 이용상태, 601호의 복싱룸 이용상태가 일치하는지 살피고, 근린생활시설의 업종변경·용도변경 관련 사항을 검토하세요.
• 시장가격. 감정가 대비 49%라는 수치에 의존하지 말고 인근 유사 상가 매매가격, 공실률, 실제 월 임대료와 관리비를 확인하세요.
• 공동담보. 샘골농업협동조합 근저당은 공동담보가 설정돼 있으므로 다른 담보목적물과 채권잔액 관계를 확인해 배당의 정확성을 점검하세요.
• 세금·관리비. 전주시 압류에 관련된 체납세액과 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액이 있는지 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 집합건축물대장·매각목록을 서로 대조하고, 현장 확인 후 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “49%는 할인율이지, 안전마진이 아니다”

전주 2025타경31612는 권리 구조만 보면 말소기준이 분명하고, 조사된 임차인 2명 모두 대항력이 없으며, 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 사건입니다. 따라서 등기상 후순위 채무를 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

문제는 물건의 특성과 가격입니다. 복수 호실의 일괄매각, 등기부와 건축물대장 간 전유면적 불일치, 실제 이용상태와 임차 신고내용의 차이는 입찰 전에 해소해야 할 확인사항입니다. 게다가 주변의 실제 매매가격을 비교하지 않은 상태에서는 최저가 488,040,000원이 시장가치에 비해 충분히 낮은지도 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 물건 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 신중 접근형입니다. 감정가의 절반이라는 숫자보다 중요한 것은 정확히 어떤 호실과 면적을 취득하는지, 임차관계를 어떻게 정리할 수 있는지, 그리고 실제 시장에서 얼마에 매도하거나 임대할 수 있는지입니다. 그 검증이 끝나기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 타당합니다.