전주지방법원 2025타경31612. 등기사항전부증명서상 소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5, 도로명주소는 홍산남로 55입니다. 감정평가 이용상태를 보면 공부상 근린생활시설(일반음식점)인 301·302·601·602호 가운데 301호는 사무실, 302호는 아로마테라피, 601호·602호는 복싱룸으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
권리관계의 기준점은 2019년 7월 29일 설정된 샘골농업협동조합의 채권최고액 2,180,000,000원 근저당입니다. 그보다 앞선 열린새마을금고·김병채 근저당은 이미 말소됐고, 2017년 소유권이전청구권가등기도 2019년 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 말소기준 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 · 도로명주소 홍산남로 55 |
| 용도 / 이용상태 | 대지·근린생활시설 · 301호 사무실 · 302호 아로마테라피 · 601호·602호 복싱룸 |
| 소유자 | 이정부 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 996,000,000원 / 697,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 샘골농업협동조합 / 1,491,323,542원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.07.29 샘골농업협동조합 근저당입니다. 이후 2021년 강세은 근저당, 2024년 전주시 압류, 2025년 신용보증기금·장계농업협동조합· 샘골농업협동조합 가압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김이슬 | 301호 · 주거 | 2024.12.31 | 20,000,000원 | 3,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송황용 | 601호 | 2021.12.24 | 50,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 송황용의 전입일은 2021.12.24, 김이슬의 전입일은 2024.12.31로 모두 말소기준일 2019.07.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원과 50,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 두 임차인 모두 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 697,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,372,000원 |
| 2. 근저당 · 샘골농업협동조합 | 2,180,000,000원 | 687,828,000원 |
| 3. 근저당 · 강세은 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 10,115,820원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 장계농업협동조합 | 20,342,042원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 샘골농업협동조합 | 20,920,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당 대상 채권 합계는 2,301,377,966원, 채권자 예상배당은 687,828,000원, 미배당은 1,613,549,966원입니다. 집행비용 9,372,000원을 포함하면 매각대금 697,200,000원이 전액 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 일괄매각·면적·이용상태 — 이 사건의 실무 핵심
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 명시돼 있고, 감정평가 이용상태에는 301호·302호·601호·602호가 함께 기재돼 있습니다.
- 301·302호 전유면적 불일치. 301호 전유면적은 등기사항전부증명서상 171.6㎡, 집합건축물대장상 193.6㎡이고, 302호는 등기사항전부증명서상 193.6㎡, 집합건축물대장상 171.6㎡로 서로 바뀌어 등재돼 있습니다.
- 감정평가 기준. 위 면적 차이 때문에 감정평가는 집합건축물대장상 면적으로 이뤄졌습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이지만 현재 301호는 사무실, 302호는 아로마테라피, 601호·602호는 복싱룸으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 7층 건물이며, 위생 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 스프링클러가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 남측 인근 거리에 위치하며, 상업·업무용 빌딩 및 근린생활시설이 형성된 중심상업지대로 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 남측 인근에 왕복 6차선 서원로가 지나고 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건도 양호한 편입니다.
- 도로. 남측 약 20m, 북측 약 10m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·방화지구·서부신시가지 지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 확인 포인트. 주거 아파트가 아니라 사무실·아로마테라피·복싱룸이 혼재한 상업·업무용 물건이고 일괄매각이므로 실제 임대수요와 매수층을 기준으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 범위 확인. 301·302·601·602호 일괄매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 최종 대조하세요.
- 301·302호 면적 대조. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 전유면적이 서로 뒤바뀌어 있으므로 감정평가 기준 면적과 실제 호실을 확인하세요.
- 임차인 명도 확인. 김이슬·송황용 모두 대항력은 없지만 현재 점유관계와 배당·퇴거 일정을 확인해야 합니다.
- 301호 실제 사용 확인. 임차인 조사상 주거, 감정평가상 사무실로 기재돼 있으므로 현장 이용상태를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 현재 이용상태와 일괄매각 조건에 맞는 비교가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 물건 자체를 봐야 하는 사건”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.29 샘골농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 임차인 2명의 전입과 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 모두 그 뒤입니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “인수 없는 70% 물건”으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 301·302·601·602호 일괄매각, 301·302호의 전유면적 상호 불일치, 그리고 공부상 근린생활시설과 현재 사무실·아로마테라피·복싱룸이라는 이용상태가 함께 존재합니다. 특히 301호는 임차인 조사상 주거와 감정평가상 사무실이라는 차이도 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 실무 리스크는 매각 범위·면적·점유·용도 확인입니다. 현재 최저가 697,200,000원이 적정한지는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 판단하지 않는 편이 맞습니다.
