전주지방법원 2025타경31612. 전주시 완산구 효자동3가 홍산남로 55에 위치한 집합건물 경매입니다. 사건의 용도 표시는 대지이지만, 등기증명서는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 6층 601호·602호는 실제로 복싱룸으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
경매 신청자는 샘골농업협동조합이며, 신청채권 청구액은 1,491,323,542원입니다. 말소기준권리는 2019년 7월 29일 설정된 같은 조합의 근저당권입니다. 이후 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정이 이어진 채무 부담이 큰 물건이지만, 이들 채권의 미회수액이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리 소멸과 점유자 인도 문제를 구분해야 합니다. 둘째, 감정가에서 크게 내려온 가격이 현재 상업용 부동산의 거래가치와 비교해서도 낮은지 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5, 6층 601호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산남로 55 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 601호 현황 복싱룸 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 7층 건물 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 목록 3, 4는 벽체 구분 없이 일체로 구성 |
| 소유자 / 채무자 | 이정부 / 이정부 |
| 감정가 | 996,000,000원 |
| 최저매각가 | 488,040,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 샘골농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 1,491,323,542원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.29 샘골농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,180,000,000원 |
| 명세서상 인수권리 | 해당 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 샘골농협 근저당
권리관계의 기준은 2019.07.29 설정된 샘골농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,180,000,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 임익두·강세은 근저당권과 전주시 압류, 신용보증기금·장계농업협동조합·샘골농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2016년 설정된 열린새마을금고·김병채 근저당권과 2017년 임익두 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2019년 설정된 김병채 근저당권도 이미 말소된 상태입니다. 과거의 압류와 강제경매 관련 등기 역시 말소 이력이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
확인된 실제 임차인은 김이슬·송황용 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2019.07.29 이후이므로 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김이슬 301호 · 606.0500㎡ 기재 | 20,000,000원 월 3,700,000원 | 전입 2024.12.31 배당요구 2026.03.24 | 없음 | 확인 필요확정일자 미상 | 없음 | 0원 |
| 송황용 601호 · 606.50000㎡ 기재 · 주거 | 50,000,000원 월 2,200,000원 | 전입 2021.12.24 배당요구 2025.09.01 | 없음 | 확인 필요확정일자 미상 | 없음 | 0원 |
두 임차인의 신고 보증금 합계는 70,000,000원입니다. 그러나 이는 매수인 인수금액이 아니라 임대차 보증금의 합계입니다. 대항력이 없는 것으로 판정된 만큼, 미배당 보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조로 보지 않습니다.
다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 인정 여부와 배당순위를 확정할 수 없습니다. 실제 점유 부분의 주거·상업 사용 여부 및 소액임차인 최우선변제 해당 가능성도 별도로 검토해야 합니다. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가는 996,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 488,040,000원입니다. 인수액 0원을 전제로 최저가에 낙찰받는다면 실질취득액은 488,040,000원입니다. 여기서 실질취득액은 낙찰대금과 인수금액의 합계이며, 취득세·명도비·시설정비비 등 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.
하지만 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 중심상업지역의 집합건물 근린생활시설이며, 호실별 용도와 통합사용 상태가 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액과 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로 현 최저가의 가격 메리트는 판단 보류가 적절합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차2회 유찰 · 감정가 49% | 488,040,000원 | 1,880,618,366원 | 0원 |
| 3회 유찰 시감정가 34.3% | 341,628,000원 | 2,025,332,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시감정가 24.01% | 239,139,599원 | 2,126,386,321원 | 0원 |
각 회차 금액은 해당 금액에 매각된다는 가정에 따른 시나리오입니다. 추가 유찰이 확정된 것은 아니며, 실제 낙찰가와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (488,040,000원 낙찰 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 7,280,400원, 채권자에게 돌아가는 총배당액은 480,759,600원입니다. 선순위 샘골농업협동조합 근저당권에서 배당재원이 소진되어 후순위 채권자에게는 배당이 발생하지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,280,400원 |
| 1. 근저당 · 샘골농업협동조합을구 7번 · 말소기준권리 | 2,180,000,000원 | 480,759,600원 |
| 2. 근저당 · 임익두을구 9번 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강세은을구 10번 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금갑구 15번 | 10,115,820원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 장계농업협동조합갑구 16번 | 20,342,042원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 샘골농업협동조합갑구 17번 | 20,920,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권총액 | 2,361,377,966원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 480,759,600원 |
| 채권자 예상 미배당 | 1,880,618,366원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
근저당권은 채권최고액 기준으로 배당을 추정했습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 채권액·배당순위 및 확정 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 효자동3가, 전북특별자치도청 남측 인근의 중심상업지대에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 빌딩과 근린생활시설이 형성되어 있고, 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 남측 인근으로 왕복 6차선 서원로가 지나고 차량 접근이 용이합니다. 인근 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건도 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 공부상 용도와 실제 사용. 301호·302호·601호·602호는 공부상 근린생활시설(일반음식점)이며, 301호는 사무실, 302호는 아로마테라피, 601호·602호는 복싱룸으로 이용 중입니다. 현재 영업·점유 형태와 공부상 용도가 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 통합사용. 매각물건명세서에 목록 3, 4가 벽체 구분 없이 일체로 되어 있다고 기재되어 있습니다. 호실별 구획과 분리사용 가능 여부, 원상복구 가능성은 매각 후 이용가치에 영향을 줄 수 있습니다.
- 면적 불일치. 감정평가상 301호는 등기 171.6㎡·건축물대장 193.6㎡, 302호는 등기 193.6㎡·건축물대장 171.6㎡로 기재되어 있으며, 건축물대장상 면적으로 감정평가됐습니다. 일괄매각 대상별 면적 및 지분 대조가 필수입니다.
- 토지이용 규제. 중심상업지역·방화지구·서부신시가지 지구단위계획구역이며, 관련 도로 접합 및 가축사육제한구역 사항이 있습니다.
- 건물 설비. 위생 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현황상 공간 사용과 공부상 기재의 차이는 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 중심상업지역 입지는 장점이지만, 6층 상업시설과 복수 호실의 통합사용 구조는 매수자 및 임차수요를 제한할 가능성이 있습니다. 일반 주거용 아파트의 거래 유동성을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각목록 전체 확인. 일괄매각의 대상 목록, 호실별 등기 및 대지권, 벽체 구분 없는 목록 3, 4의 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2019.07.29 샘골농업협동조합 근저당권을 기준으로 각 권리의 말소·존속 여부와 명세서상 인수사항을 재확인해야 합니다.
- 임차인 실제 점유. 김이슬의 301호 점유와 송황용의 601호 점유를 확인하고, 특히 송황용의 주거 사용 표시와 복싱룸 현황 간 차이를 조사해야 합니다.
- 임차인 배당 및 명도. 배당요구 사실과 확정일자, 점유 형태, 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다. 배당금 수령과 실제 퇴거는 별개의 문제입니다.
- 시세 검증. 근접 상권의 유사 근린생활시설 실거래와 현재 매도 호가, 실제 임대료 및 공실 수준을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 용도와 시설. 공부상 일반음식점 용도와 현황 복싱룸·사무실·아로마테라피 이용의 적법성, 용도변경 필요 여부 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 공과금. 공용부분 체납 관리비, 관리규약, 시설 유지비와 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 샘골농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2019-745호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 채권 회수 관계를 원본으로 검토해야 합니다.
- 배당표 검증. 현재 추정 미배당 1,880,618,366원과 인수액 0원을 혼동하지 말고, 당해세·최우선변제·실제 채권액을 반영한 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019년 샘골농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명의 전입신고도 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 것으로 판정되고, 명세서상 인수권리도 없습니다.
그렇다고 권리분석만으로 입찰을 결정할 수는 없습니다. 996,000,000원의 감정가가 488,040,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그것이 현재 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이미 2회 유찰됐고, 6층 근린생활시설에 일괄매각과 벽체 없는 통합사용, 공부와 현황 사이의 이용상태 차이가 함께 존재합니다.
특히 최근 실거래에 근거한 적정가격을 검증하지 못한 상태에서는 감정가 대비 49%라는 숫자에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 채권자의 예상 미배당액은 크지만 매수인 인수액과는 구별되며, 실제 위험은 명도, 매각대상 확정, 용도 적합성, 시설 정비 및 환금성에 집중됩니다.
