전주지방법원 2025타경31612. 등기상 소유자는 이정부이고, 현재 말소기준권리는 2019년 7월 29일 접수된 샘골농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,180,000,000원이며, 그 뒤의 임익두·강세은 근저당, 전주시 압류, 신용보증기금·장계농업협동조합·샘골농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2016년 열린새마을금고·김병채·임익두 근저당과 과거 가압류·압류·경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 경매에서 핵심은 2019.07.29. 샘골농업협동조합 근저당 이후의 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31612 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 6층 601호 · 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산남로 55 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 6층 601호 복싱룸 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 · 외벽 돌붙임·전면 강화유리 등 |
| 소유자 | 이정부 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 996,000,000원 / 697,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,491,323,542원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록3,4는 벽체 구분 없이 일체로 되어 있음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 7번 샘골농업협동조합 근저당권입니다. 이후 임익두 근저당 70,000,000원, 강세은 근저당 60,000,000원, 전주시 압류, 신용보증기금 10,115,820원·장계농업협동조합 20,342,042원· 샘골농업협동조합 20,920,104원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 두 명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김이슬 | 606.0500㎡ (301호) | 2024.12.31 | 20,000,000원 | 3,700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송황용 | 606.50000㎡ (601호) · 주거 | 2021.12.24 | 50,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김이슬은 2026.03.24., 송황용은 2025.09.01. 배당요구를 했습니다. 두 사람의 전입일은 말소기준일인 2019.07.29.보다 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 697,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,372,000원 |
| 2. 근저당 · 샘골농업협동조합 | 2,180,000,000원 | 687,828,000원 |
| 3. 근저당 · 임익두 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강세은 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 10,115,820원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 장계농업협동조합 | 20,342,042원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 샘골농업협동조합 | 20,920,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 2,361,377,966원, 채권자 예상배당은 687,828,000원, 미배당은 1,673,549,966원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 697,200,000원 | 687,828,000원 | 1,673,549,966원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 488,039,999원 | 480,759,599원 | 1,880,618,367원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 341,627,999원 | 336,045,207원 | 2,025,332,759원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 1,491,323,542원으로, 현재 회차 예상배당 687,828,000원에서도 전액 회수되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시 예상배당은 각각 480,759,599원과 336,045,207원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당 증가는 채권자의 회수 부족이며, 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전북특별자치도 남측 인근에 위치하며, 인근은 상업·업무용 빌딩과 근린생활시설 등으로 구성된 중심상업지대입니다.
- 교통. 남측 인근으로 왕복 6차선 서원로가 지나고, 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.
- 현 이용. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이고, 감정 당시 601호와 602호는 복싱룸으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 20m, 북측 약 10m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·서부신시가지 지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접합니다.
- 설비. 위생 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 스프링클러가 설치되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각 비고에 일괄매각이 명시되어 있으므로 601호 표시만 보고 단독 호실 경매로 판단하지 말고 매각목록 전체를 원본에서 대조해야 합니다.
- 벽체 현황 확인. 목록3,4는 벽체 구분 없이 일체로 되어 있으므로 실제 내부 구조·출입구·원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 601호 점유 확인. 송황용의 점유 부분은 601호로 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정과 영업 또는 주거 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 호수별 임차관계 구분. 김이슬은 301호, 송황용은 601호로 조사되어 있으므로 일괄매각 범위와 각 임차인의 실제 점유구역을 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교값 없이 70% 최저가만 보고 저가라고 판단하지 말고 인근 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현황은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조 자체는 명확합니다. 2019.07.29. 샘골농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다.
반면 물건의 실물과 가격 판단은 별개입니다. 공부상 근린생활시설이고 601호는 복싱룸으로 이용 중이며, 일괄매각과 벽체 구분 없는 부분이 명시되어 있습니다. 실거래 비교자료 없이 697,200,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 결론 내릴 수도 없습니다. 이 사건은 “권리 인수는 0원, 승부처는 일괄매각 범위·점유·내부 구조·시장가격 확인”으로 정리됩니다.
