서울동부지방법원 2024타경1709. 광진구 광장동 워커힐일신아파트 상가동 지하층102호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설·사무실 등입니다. 감정가 1,348,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 552,141,000원, 감정가 대비 40.96% 수준입니다.
권리의 기준점은 2021.02.05. 설정된 포항수산업협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당입니다. 이후 등기된 근저당·가압류와 2024.06.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 여러 압류·가압류·근저당과 경매기록도 존재하지만 상당수는 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경1709 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 아차산로78길 12, 지하층102호 (광장동, 워커힐일신아파트 상가동) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설, 사무실 등 |
| 소유자 | 서정자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,348,000,000원 / 552,141,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 1,146,070,926원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정상 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 지하층 101호 외 9개호 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2021.02.05. 포항수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며, 이후 2023년 주식회사투게더앱스·박중규 등의 근저당, 곽성학·코스모캐피탈 주식회사·박서임의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 점유관계 — ‘인수 0원’과 ‘점유 확인 완료’는 다르다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영아 | 지하층101호 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 블랙큐브자산관리대부 | 지하층102호 · 사무실 | 2022.03.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최장철 | 지하층104호 · 사무실 | 2023.10.30 | 없음 | 배당요구 2024.08.21 | 해당 없음 |
| 이만섭 | 지하층109호 · 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 투앤브릿지 | 지하층109호 · 사무실 | 2023.02.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 브자산 | 주거 · 점유 부분 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
지하층102호에서 확인된 주식회사 블랙큐브자산관리대부의 등록일은 2022.03.15.로 말소기준일 2021.02.05.보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 전영아·최장철·주식회사 투앤브릿지도 기준일 이후입니다. 반면 이만섭과 브자산은 전입·등록일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 브자산은 점유 부분이 특정되지 않아 지하층102호와의 관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교표본은 아니다
제공된 실거래 자료는 워커힐푸르지오 12건으로 최근 12개월 평균이 1,392,916,666원, 최신 거래는 2026.07. 1,300,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 현재 최저가 552,141,000원은 최근 평균의 39.6%에 불과합니다.
그러나 이 수치를 그대로 “시세 대비 60% 할인”이라고 해석하면 안 됩니다. 대상의 기준 면적은 25.2㎡인데 실거래 표본은 65.63㎡·69㎡·92.4㎡대이고 면적 일치 판정도 불일치입니다. 대상은 상가동 지하층의 근린생활시설·사무실 이용 물건인데, 실거래 자료는 아파트 단지 자료이므로 가격 메리트 판단의 직접 기준으로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.63㎡ | 6 | 1,300,000,000원 |
| 2026.07 | 69㎡ | 2 | 1,280,000,000원 |
| 2026.07 | 65.63㎡ | 3 | 1,320,000,000원 |
| 2026.04 | 92.4㎡ | 5 | 1,750,000,000원 |
| 2026.02 | 65.63㎡ | 7 | 1,250,000,000원 |
| 2026.01 | 92.42㎡ | 11 | 1,730,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 불일치 | 12건 | 1,392,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 552,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,921,410원 |
| 2. 포항수산업협동조합 근저당 | 1,320,000,000원 | 544,219,590원 |
| 3. 주식회사투게더앱스 근저당 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 박중규 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 포항수산업협동조합 근저당 | 24,000,000원 | 0원 |
| 6. 곽성학 가압류 | 160,602,730원 | 0원 |
| 7. 코스모캐피탈 주식회사 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 박서임 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,504,602,730원에 대해 예상배당은 544,219,590원, 미배당액은 1,960,383,140원입니다. 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 41% | 552,141,000원 | 544,219,590원 | 1,960,383,140원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 441,712,800원 | 434,895,672원 | 2,069,707,058원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 353,370,240원 | 347,623,057원 | 2,156,979,673원 |
낙찰가가 내려가더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 결론은 점유관계와 보증금이 확인되지 않은 사람들에 대한 추가 확인을 전제로 봐야 합니다. 특히 대항력 가능·미상 점유자가 대상 호실과 실제 어떤 관계인지 확인되지 않은 상태에서 단순히 “권리 완전 안전형”으로 분류하기는 이릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광진구민체육센터 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 근거리에 지하철 5호선 광나루역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 현황 높이. 공부상 지하층이나 인접 토지와의 고저 차이 때문에 현황은 1층에 준하는 높이에 소재합니다.
- 도로. 서측 아차산로, 북측 아차산로78길, 동측 아차산로78가길에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역 관련 토지와 과밀억제권역, 비행안전제3구역, 대공방어협조구역, 공장설립제한지역 등 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. ㎡당 7,402,000원이며 전체 토지면적은 7,088㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지하층102호 실제 점유자 확인. 현황조사상 주식회사 블랙큐브자산관리대부가 102호를 사무실로 사용하고 있으며, 등록일은 말소기준권리 이후입니다.
- 미상 점유자 확인. 이만섭·브자산은 전입·등록일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 대상 호실과의 관계를 명세서·현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 통합사용 구조 확인. 102호·103호·106호·107호·108호가 하나로 통합 사용 중인 것으로 조사됐으므로 현장 출입구, 벽체, 설비, 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 근린생활시설·사무실 등입니다. 실제 사용 가능 용도와 임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 재조사. 제공된 실거래는 대상 25.2㎡와 면적이 일치하지 않고 아파트 거래자료이므로, 현재 최저가 552,141,000원의 적정성을 직접 입증하지 못합니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 41%”보다 중요한 것은 비교 가능한 시세와 점유 확정
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 네 차례 유찰로 최저가가 552,141,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
하지만 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 제공된 실거래 표본은 면적과 물건 성격이 대상과 맞지 않고, 지하층 여러 호실이 통합 사용되고 있으며, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 인수는 낮지만, 점유·사용현황과 적정가 산정 난도가 남아 있는 유형입니다. 입찰의 승부처는 “얼마나 많이 떨어졌느냐”보다 실제 102호 점유범위와 비교 가능한 상가·사무실 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
