서울동부지방법원 2024타경1709. 광진구 광장동 워커힐일신아파트 상가동 지하층109호로, 사건상 용도는 도시형생활주택, 감정평가 당시 이용상태는 근린생활시설·사무실 등입니다. 감정가는 139,800,000원이고 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 57,262,000원입니다. 말소기준은 2021년 2월 5일 설정된 포항수산업협동조합 근저당권 1,320,000,000원이며, 이후 설정된 근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 낙찰자가 이어받을 권리는 표시돼 있지 않습니다. 그러나 이 물건은 단순히 ‘말소기준 이후 권리니까 끝’이라고 정리하기 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 대상 호실인 지하층109호와 관련해 이만섭이 사무실 점유자로 기재돼 있으나 전입신고일·확정일자· 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유는 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 점유 확인은 별도

2021년 2월 5일 포항수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 주식회사투게더앱스·박중규·포항수산업협동조합 추가 근저당과 곽성학·코스모캐피탈 주식회사 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음입니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상은 지하층109호

지하층101·102·104호 점유자는 모두 말소기준인 2021.02.05 이후 전입으로 확인돼 대항력이 없습니다. 대상인 지하층109호에서는 주식회사 투앤브릿지의 전입일이 2023.02.16으로 역시 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 반면 이만섭은 전입일 자체가 미상입니다. 별도로 접수된 권리신고 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 두 건은 최종 확인 전까지 대항력 가능성을 열어 두어야 합니다.

③ 가격 판단 — 41%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 57,262,000원으로 감정가 139,800,000원의 약 40.96%입니다. 이미 4회 유찰됐다는 점 자체가 시장의 경계 신호이기도 합니다. 이 단지 관련 경매 통계도 평균 유찰 횟수가 3.7회, 낙찰률은 7.5%로 집계돼 있습니다.

제공된 실거래 12건은 2025년 10월부터 2026년 7월까지 65.63㎡·69㎡·92.4㎡대의 거래로, 이번 대상의 비교 면적 10.5㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 1,392,916,666원이나 최신 거래 1,300,000,000원을 이번 지하층109호의 직접 시세로 적용해 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 대상 호실 자체의 임대·매매 시세 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,262,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,430,716원을 제외한 55,831,284원이 말소기준 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 2,304,602,730원 대비 미배당액은 2,248,771,446원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 광진구민체육센터 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 지하철 5호선 광나루역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 현황. 근린생활시설·사무실 등으로 이용되고 있으며, 공부상 지하층이지만 인접 토지와의 고저 차이로 현황은 1층에 준하는 높이에 있습니다.
• 경계. 일부 호실은 벽체 구분 없이 사용 중이지만 현황도면 등으로 위치·면적을 특정할 수 있고, 물리적·법적 경계복원이 가능한 것으로 평가됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 등을 포함하며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 공장설립제한지역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 부정형 평지로 주거용 및 상업용 부지로 이용 중이며, 공시지가는 7,402,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 109호 점유자 확인. 이만섭의 전입일·임대차계약서·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
• 권리신고 확인. 2024.06.21 접수된 권리신고의 주체·전입일·보증금·배당요구 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
• 투앤브릿지. 지하층109호 점유자로 전입일은 2023.02.16이어서 말소기준 이후입니다. 실제 현재 점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래 표본은 대상 면적과 불일치하므로 워커힐일신아파트 상가동의 유사 지하층·사무실·근린시설 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
• 경계·내부구조. 일부 호실이 벽체 구분 없이 사용된 이력이 있어 현황도면과 실제 점유 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 유찰 원인. 4회 유찰이라는 결과를 단순 할인기회로 보지 말고 점유·용도·환금성·호실 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 중요한 것

이 사건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 139,800,000원이 네 차례 유찰돼 57,262,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격비율만으로 판단하기엔 확인해야 할 항목이 많습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 명세서상 인수권리도 없지만, 대상 109호의 이만섭은 전입일과 보증금이 미상이고 별도 권리신고도 동일하게 핵심 정보가 확인되지 않습니다.

여기에 직접 비교 가능한 동일 면적 실거래가 없고, 4회 유찰된 지하층 근린생활시설·사무실 성격의 물건이라는 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 정리돼 있으나 점유관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸졌느냐’가 아니라 누가 어떤 권리로 점유하고 있는지, 그리고 57,262,000원이 실제 현장 시세에서도 싼 가격인지를 확인하는 데 있습니다.