광주지방법원 2025타경7470. 광주 서구 농성동 골든힐스타워 1층 110호가 경매에 나왔습니다. 건물은 지하 1층·지상 13층의 철골철근콘크리트구조이며, 이 물건의 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 동양스티로폴공업주식회사로, 2020년 7월 30일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 260,182,300원입니다.
2022년 10월 13일 주식회사국민은행이 채권최고액 336,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 채무자는 소유자와 다른 주식회사세정튜브입니다. 이후 국민은행의 신청으로 임의경매가 진행되었고, 현재 최저매각가는 감정가의 약 36%까지 떨어졌습니다.
이 사건은 가격 하락 폭보다 그 가격이 실제 상업용 부동산의 가치에 비해 적정한지를 먼저 따져야 합니다. 특히 110호 근저당권에는 111호가 공동담보로 기재되어 있어 담보 범위와 실제 배당관계 확인이 필요합니다. 또한 임차인의 보증금과 차임, 점유 상태를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 1층 110호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 죽봉대로78번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 1층 110호 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 소유자 | 동양스티로폴공업주식회사 (2020.07.30 소유권이전 · 거래가액 260,182,300원) |
| 감정가 | 288,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,220,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 | 주식회사국민은행 |
| 청구금액 | 278,235,958원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.13 국민은행 근저당권 (채권최고액 336,000,000원) |
| 공동담보 | 골든힐스타워 1층 111호 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
등기부상 현재 권리판단의 기준은 2022.10.13 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이며, 2025.11.21 등기된 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
2015년 강제경매개시결정과 과거 신탁관계는 이미 말소된 이력입니다. 현재 소유자는 동양스티로폴공업주식회사이며, 2020년 소유권이전 당시 기재된 거래가액 260,182,300원은 과거 거래자료이지 현재 시장가격의 직접적인 증거는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 점유 확인 필요
확인되는 실제 임차인은 추왕석 1명입니다. 임차 부분은 110호이며, 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 600,000원입니다. 전입신고일은 2024.11.27로 말소기준권리인 2022.10.13보다 늦습니다.
| 임차인 / 부분 | 전입신고 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추왕석 · 110호 | 2024.11.27 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 (추왕석) |
|---|---|
| 임차 부분 | 110호 |
| 전입신고일 | 2024.11.27 |
| 배당요구 | 신고함 · 2025.12.10 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이후 전입신고 · 대항력 없음으로 분석 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수액 | 0원 예상 |
③ 가격 분석 — 64% 할인처럼 보여도 시세와는 다르다
이 물건의 감정가는 288,000,000원, 현재 최저매각가는 103,220,000원입니다. 감정가 대비 약 64% 낮아진 가격이지만, 이는 감정가 대비 할인을 뜻할 뿐 시장에서 실제 거래되는 근린시설 가격 대비 저렴하다는 증거는 아닙니다.
특히 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 개별 호실의 임대수익, 상권, 가시성, 출입 동선, 공실 가능성, 관리비 및 재매각 수요가 가격에 큰 영향을 줍니다. 따라서 과거 감정가나 소유권이전 당시 거래가액만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 가격 기준 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 288,000,000원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 · 4회 유찰 | 103,220,000원 | 35.84% | 현재 회차 |
| 5회 유찰 시 | 82,576,000원 | 28.67% | 가정 시나리오 |
| 6회 유찰 시 | 66,060,800원 | 22.94% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 103,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,245,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 336,000,000원 | 100,974,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 103,220,000원 |
위 배당은 채권최고액 기준의 단순 예상입니다. 국민은행의 실제 피담보채무액, 공동담보 관계, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 및 최종 집행비용에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 배당액은 별도로 확정되지 않았습니다.
국민은행의 채권최고액 336,000,000원을 기준으로 하면, 예상배당액은 100,974,920원이고 차액은 235,025,080원입니다. 이 차액은 채권최고액 기준으로 계산한 미배당액이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 채권 부족액은 국민은행의 확정 채권잔액에 따라 달라집니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 103,220,000원 | 100,974,920원 | 235,025,080원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 82,576,000원 | 80,689,632원 | 255,310,368원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 66,060,800원 | 64,471,706원 | 271,528,294원 | 0원 |
현재 권리관계에서 매수인이 인수할 보증금이나 후순위 근저당 채무는 없는 것으로 예상됩니다. 따라서 유찰로 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 반면 국민은행의 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 광주광역시 서구 농성동 골든힐스타워 내 근린생활시설로, 인근에 아파트단지·상업용 건물·업무용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 특성. 철골철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임과 판넬 마감 등이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 포장된 소로에 접하며, 토지는 세장형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역으로, 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 실거래가격이나 입찰 적정가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 임차수요, 상권 경쟁력, 점포 접근성, 전용면적과 관리비, 공실기간에 따라 매각 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 4회 유찰된 이력이 있어 재매각 수요는 보수적으로 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시장가격 검증. 골든힐스타워 110호 및 인근 유사 근린시설의 최근 실거래, 매물 호가, 실제 거래 가능 가격을 비교하세요. 감정가 대비 35.84%라는 수치만으로 저가 매수를 판단해서는 안 됩니다.
- 임대차 수익 검증. 추왕석의 보증금 10,000,000원, 월 차임 600,000원이 실제 임대차계약 및 수납 현황과 일치하는지 확인하세요. 관리비·공실·유지보수비를 감안한 순수익도 별도로 검토해야 합니다.
- 임차인 권리 검증. 전입신고일 외에 점유개시일, 사업자등록, 확정일자 및 실제 영업 여부를 확인하세요. 배당요구일은 2025.12.10이며, 최우선변제 여부도 검토가 필요합니다.
- 명도 계획. 대항력 없는 임차인이라고 하더라도 점유가 계속되면 인도명령 또는 명도 협의 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 111호를 공동담보로 기재하고 있으므로 공동담보목록, 근저당권 변경·말소 이력, 실제 피담보채무를 확인하세요.
- 관리비·시설상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 시설, 설비 상태와 원상복구 비용을 확인하세요. 실제 공간 구성과 사용 가능 상태도 현장에서 살펴야 합니다.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 82,576,000원, 6회 유찰 시 66,060,800원의 가격 시나리오가 제시되어 있으나, 추가 유찰이나 해당 가격의 매각이 확정된 것은 아닙니다.
- 입찰서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각공고를 대조하고 매각기일 및 입찰보증금 요건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 싸다”
광주 골든힐스타워 110호는 권리관계와 가격 판단을 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 추왕석의 전입신고는 그보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리관계 측면에서 긍정적입니다.
반면 감정가 288,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 103,220,000원으로 내려온 사실만으로 투자성이 확보되었다고 평가할 수는 없습니다. 실제 상업용 부동산 시세, 현재 임대수익의 지속성, 점유·명도 비용 및 공동담보 관계를 검증해야 합니다.
결론은 ‘인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않았다’입니다. 근린생활시설의 환금성과 4회 유찰 이력을 고려하면 적극적인 입찰보다 실거래 및 임대수익 확인을 우선하는 보수적 접근이 적절합니다.
