광주지방법원 2025타경7470. 광주 서구 농성동 골든힐스타워 1층 110호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 현 소유자는 동양스티로폴공업주식회사이고, 2020.07.30 소유권이전 관련 등기에 거래가액 260,182,300원이 기재돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.10.13 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 336,000,000원입니다. 이후 2025.11.21 국민은행이 임의경매개시결정을 받았고, 청구액은 278,235,958원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 추왕석입니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원으로 110호를 점유하고 있으며 전입일은 2024.11.27, 배당요구일은 2025.12.10입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7470 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하1층 지상13층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 동양스티로폴공업주식회사 · 거래가액 260,182,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 129,024,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 278,235,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차, 인수 0원
말소기준권리는 2022.10.13 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이고 공동담보로 골든힐스타워 1층 111호가 기재돼 있습니다. 2025.11.21 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추왕석 | 110호 | 10,000,000원 | 600,000원 | 2024.11.27 | 2025.12.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가는 288,000,000원, 현재 최저매각가는 129,024,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설은 현재 비교할 실거래가가 없어, 감정가 대비 하락률만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 129,024,000원 | 209,582,336원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 103,219,200원 | 235,025,869원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 82,575,360원 | 255,310,996원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 더 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금이 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 각 회차 시뮬레이션 모두 매수인 인수액은 0원이고, 매각가 하락분만큼 국민은행 측 미배당액이 커지는 구조입니다. 현재 회차 실질취득 기준금액은 129,024,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,336원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 336,000,000원 | 126,417,664원 |
| 미배당 | - | 209,582,336원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,606,336원을 제외한 126,417,664원이 국민은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 209,582,336원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 농성동 골든힐스타워 내 1층 110호로, 주위에 아파트단지와 상업용·업무용 건물이 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물에는 기본적인 위생·급배수설비, 승강기와 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 평지·세장형 토지입니다. 토지면적은 1,786.0㎡, 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 포장된 소로에 접하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 추왕석의 전입일 2024.11.27, 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원, 배당요구일 2025.12.10을 현황조사와 문건으로 다시 확인하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 골든힐스타워 1층 111호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본으로 확인하세요.
- 근린시설 가치 검증. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 점포의 현재 사용상태와 임대조건·공실 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.09.17이며 최저매각가는 129,024,000원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.13 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 추왕석은 2024.11.27 전입으로 후순위라 대항력이 없습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 288,000,000원에서 3회 유찰돼 129,024,000원, 즉 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 비교할 실거래가가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수는 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 근린시설의 실제 가치와 환금성을 확인하기 전까지 가격 메리트는 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
