광주지방법원 2025타경7470. 광주 서구 농성동 골든힐스타워 1층 111호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자는 동양스티로폴공업주식회사이고, 2020년 7월 30일 거래가액 347,394,800원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 10월 13일 국민은행이 채권최고액 336,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 181,440,000원으로 감정가 405,000,000원의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인폭일 뿐입니다. 본건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐으므로, 실제 상권 수요와 임대 가능성·매도 환금성을 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 지하1층 지상13층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 동양스티로폴공업주식회사 (2020.07.30. 거래가액 347,394,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 181,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 278,235,958원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.13. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸
2015년 가처분과 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020년 동양스티로폴공업주식회사가 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 10월 13일 설정된 국민은행 근저당이 말소기준이 되며, 2025년 11월 21일 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 확인 — 조사 기재 호수는 110호
| 성명 | 기재 호수 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 추왕석 | 110호 | 2024.11.27 / 미상 | 10,000,000원 / 600,000원 | 2025.12.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
추왕석의 전입일은 2024년 11월 27일로 말소기준권리인 국민은행 근저당 2022년 10월 13일보다 늦어, 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 임차인 기재 부분은 110호이고 본건 주소는 111호입니다. 따라서 이 보증금 10,000,000원을 본건 111호의 인수금액으로 합산해서는 안 되며, 111호의 실제 점유관계는 호수별 현황조사·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저가는 181,440,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 145,152,000원, 5회 유찰 시 116,121,600원입니다. 회차가 진행될수록 매각대금은 낮아지지만, 데이터상 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 181,440,000원 | 178,099,840원 | 157,900,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 145,152,000원 | 142,319,872원 | 193,680,128원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 116,121,600원 | 113,695,898원 | 222,304,102원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 181,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,340,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 336,000,000원 | 178,099,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 근저당에는 157,900,160원의 미배당이 발생하지만, 데이터상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 110호·111호 모두 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 골든힐스타워 주변은 아파트단지와 상업용·업무용 건물이 위치하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상13층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 상업용 건부지이며 일반상업지역에 속하고, 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 포장된 소로에 접하며 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로2류와 어린이공원에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 111호 점유관계 대조. 조사 임차인 추왕석은 110호로 기재돼 있으므로, 111호의 실제 사용·점유자를 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 110호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 물건의 진행 상태와 실제 배당 구조를 함께 확인하세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가 181,440,000원이 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 근린시설 환금성. 아파트가 아닌 1층 근린생활시설이므로 현재 임대수요, 공실 가능성, 업종 적합성, 향후 매도 수요를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 국민은행의 미배당 157,900,160원은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다. 미배당 채권과 낙찰자 인수채무를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 호수별로 직접 확인하고 입찰하세요.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부처는 111호 실체와 환금성
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 181,440,000원 가정에서 근저당 미배당이 157,900,160원 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 단순하다고 해서 물건까지 단순한 것은 아닙니다. 본건은 이미 3회 유찰된 1층 근린생활시설이고, 조사 임차인은 110호로 기재돼 있으며 국민은행 근저당도 110호와 공동담보 관계입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 낮지만, 호수 확인과 가격 검증은 보수적으로”입니다. 감정가의 44.8%라는 숫자 자체를 투자 메리트로 보지 말고, 111호의 실제 점유·임대 상태와 근린시설의 현실적인 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
